4/2023, data dodania: 21.03.2023 Czy trzeba odprowadzić VAT od zaliczki na poczet najmu
PROBLEM
Zawarliśmy umowę najmu na 5 lat. Na jej poczet najemca wpłacił zaliczkę w wysokości równowartości czynszu za 6 miesięcy. Wpłacona kwota zostanie zaliczona na poczet należności czynszowych przypadających na 6 ostatnich miesięcy trwania umowy najmu (tj. z fakturami za 6 miesięcy trwania najmu w 2028 r.).
Czynsz jest płatny z góry do 10 dnia danego miesiąca. Pierwszy najem był fakturowany za marzec 2023 r. z terminem płatności 10 marca 2023 r. Faktura została przez najemcę opłacona. Czy powinniśmy odprowadzić VAT od otrzymanej zaliczki? Czy powinniśmy wystawić fakturę na otrzymaną zaliczkę?
RADA
Nie, zaliczka wpłacona na poczet najmu nie podlega opodatkowaniu VAT. Nie należy jej dokumentować fakturą.
UZASADNIENIE
Wątpliwość przedstawiona w pytaniu jest zapewne spowodowana treścią art. 19a ust. 8 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Zatem zasadniczo podatnik, który otrzyma zaliczkę na poczet dostawy towarów lub wykonania usługi, powinien od niej odprowadzić VAT.
Należy jednak zauważyć, że od wskazanej zasady istnieją wyjątki. Jeden z nich dotyczy dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT.
Najem zalicza się do usług, w których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy o VAT, a więc jest wyjątkiem od zasady obligującej podatników do odprowadzania VAT od otrzymanych zaliczek. Oznacza to, że zaliczki otrzymywane na poczet świadczonych usług najmu nie są opodatkowane VAT (nie powstaje tu obowiązek podatkowy). Nie powstaje też obowiązek wystawienia faktury zaliczkowej (zob. art. 106b ust. 1 pkt 4). Otrzymanej zaliczki nie trzeba więc dokumentować fakturą VAT (zob. przykładowo nieprawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 19 października 2022 r., sygn. akt I SA/Sz 464/22).
W przypadku najmu obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wystawienia faktury, nie później jednak niż z chwilą upływu terminu płatności (zob. art. 19a ust. 5 pkt 4 lit. b tiret trzecie w zw. z art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy o VAT).
Zastrzec przy tym należy, że powyższe dotyczy przede wszystkim sytuacji, w której nie zostanie określony termin płatności przedmiotowej zaliczki. Jeżeli bowiem termin ten zostanie określony, jego upływ - zdaniem organów podatkowych - skutkować będzie powstaniem obowiązku podatkowego w podatku VAT (zob. przykładowo poruszającą kwestię zaliczki dotyczącej dzierżawy interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 maja 2022 r., sygn. 0112-KDIL1-2.4012.43.2022.2.WP) oraz obowiązkiem wystawienia faktury.
Jednakże stanowisko to jest w kontekście stanowiska reprezentowanego przez sądy administracyjne nieprawidłowe. Z orzeczeń sądów administracyjnych wynika bowiem, że określenie w umowie najmu terminu zapłaty zaliczki i dokonanie zapłaty takiej zaliczki nie skutkuje powstaniem obowiązku wystawienia faktury ani powstaniem obowiązku podatkowego w VAT.
POWOŁANE ORZECZENIA SĄDÓW:
- nieprawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 19 października 2022 r. (sygn. akt I SA/Sz 464/22)
POWOŁANE INTERPRETACJE PODATKOWE:
- interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17 maja 2022 r. (sygn. 0112-KDIL1-2.4012.43.2022.2.WP)
Podstawa prawna
art. 19a ust. 5 pkt 4, ust. 8, art. 106b ust. 1 pkt 4 i art. 106i ust. 3 pkt 4 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 931; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2707
Tomasz Krywan
doradca podatkowy, autor Komentarza VAT 2023 wydanego nakładem INFOR PL
