VAT od usług pośrednictwa w zakresie krótkotrwałego wynajmu nieruchomości - zmiana interpretacji

Szef KAS uznał, że podstawą ustalania miejsca świadczenia i opodatkowania usług pośrednictwa w zakresie krótkotrwałego wynajmu nieruchomości położonych za granicą powinny być przepisy art. 28b ustawy o VAT - w przypadku gdy nabywcą tych usług jest podatnik, albo 28d ustawy o VAT - w przypadku gdy nabywcą tych usług jest osoba niebędąca podatnikiem. Nie należy natomiast w tym przypadku stosować art. 28e ustawy o VAT, czyli przepisu określającego miejsce świadczenia i opodatkowania VAT według miejsca położenia nieruchomości. Konsekwencją zmiany stanowiska jest zmiana dotychczasowej praktyki rozliczania usług pośrednictwa najmu krótkoterminowego w stosunku do nieruchomości położonych za granicą. W części przypadków będzie to oznaczało konieczność opodatkowania świadczonych usług pośrednictwa w Polsce. Zmieni się też sposób ich wykazywania w ewidencji i deklaracji VAT, a także - w przypadku usług, do których stosuje się art. 28b ustawy o VAT - powstanie obowiązek składania informacji podsumowujących.

Stan faktyczny

We wniosku o wydanie zmienionej interpretacji wnioskodawca wskazał, że nie będzie właścicielem ani jakimkolwiek posiadaczem nieruchomości, ale agentem (pośrednikiem) działającym w imieniu i na rzecz właścicieli mieszkań. Będzie publikował na portalu ogłoszenia oraz przyjmował oferty i zaliczki od najemców w imieniu i na rzecz właścicieli. Samo zawarcie umowy najmu, przez którą należy rozumieć umowę o udostępnianie apartamentów (mieszkań) na krótkie terminy w celach rekreacyjnych, będzie następowało bezpośrednio pomiędzy najemcami a właścicielami lokali mieszkalnych. Stanowisko, które w tej sprawie zajął, zostało uznane za nieprawidłowe przez Dyrektora KIS, który uznał, że w sprawie należy zastosować art. 28e ustawy o VAT zamiast art. 28b lub art. 28d tej ustawy.

Stanowisko Szefa KAS

Szef KAS nie podzielił jednak poglądu Dyrektora KIS i uznał, że w przypadku świadczenia usług pośrednictwa w wynajmie krótkoterminowym nieruchomości, wykonywanych w imieniu i na rzecz osób trzecich nie powinna być stosowana zasada szczególna wynikająca z art. 28e ustawy VAT. W opinii Szefa KAS w przypadku gdy charakter świadczenia ze strony właścicieli nieruchomości wskazuje, że wykonują oni usługi krótkotrwałego zakwaterowania, które dla potrzeb określenia miejsca świadczenia dla usług pośrednictwa z nimi związanych należy odróżnić od usług najmu, należy przyjąć, że miejsce świadczenia usług pośrednictwa przy usługach krótkotrwałego zakwaterowania ustala się:

• zgodnie z art. 28b ustawy o VAT - w przypadku gdy nabywcą tych usług jest podatnik, 
• art. 28d ustawy o VAT - w przypadku gdy nabywcą tych usług jest podmiot niebędący podatnikiem.

W konsekwencji Szef KAS uznał, że na pytania podatnika należy odpowiedzieć następująco:

MF

Ad pytanie nr 1.  Czy kwoty zaliczek pobranych przez Wnioskodawcę od Najemców w imieniu i na rzecz Właścicieli nieruchomości tytułem opisanych wyżej usług najmu nieruchomości położonych w Albanii świadczonych przez Właścicieli tych nieruchomości, będą opodatkowane w Polsce podatkiem od towarów i usług?

Przekazywanie kwoty pobranej od Najemców za wynajem lokalu, stanowi element integralny świadczonej przez Pana usługi pośrednictwa. Przekazywanie ww. kwoty, w przyjętym schemacie działania, nie stanowi usługi samodzielnej, która mogłaby podlegać opodatkowaniu z tytułu jej świadczenia przez Wnioskodawcę. Czynności te należy traktować jako element składowy świadczonej usługi pośrednictwa. Dlatego też sama czynność przekazania przez Pana kwoty pobranej od Najemców Właścicielom nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT;

Ad. pytanie nr 2. Czy kwoty wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy od Właścicieli mających siedzibę w Albanii, przyjmowane przelewem, w gotówce lub potrącane z należnych im do przekazania zaliczek, tytułem pośrednictwa w zawieraniu usług najmu nieruchomości położonych w Albanii, będą opodatkowane w Polsce podatkiem od towarów i usług?
 

Miejscem świadczenia (opodatkowania) opisanej usługi pośrednictwa w usługach krótkotrwałego zakwaterowania świadczonej przez Pana na rzecz Właścicieli nieruchomości mających siedzibę w A., będzie A., stosownie do art. 28b ust. 1 ustawy VAT.

Jak zostało wykazane w opisie zdarzenia przyszłego w okolicznościach sprawy działa Pan w charakterze pośrednika usługi krótkotrwałego zakwaterowania na rzecz właścicieli nieruchomości będących podatnikami z siedzibą w A. Wskazał Pan bowiem ,że będzie agentem (pośrednikiem), działającym w imieniu i na rzecz właścicieli mieszkań. Samo zawarcie umowy najmu przez którą należy rozumieć umowę o udostępnianie apartamentów (mieszkań) na krótkie terminy w celach rekreacyjnych będzie następowało bezpośrednio pomiędzy Najemcami a Właścicielami lokali mieszkalnych.

Dochodzi zatem do wypełniania w okolicznościach sprawy dyspozycji art. 28b ust. 1 ustawy VAT.

Tym samym, przedmiotowe usługi nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w Polsce.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 2 jest prawidłowe.

Ad. pytanie nr 3. Czy kwoty wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy od Właścicieli mających siedzibę w Polsce i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Albanii, przyjmowane przelewem, w gotówce lub potrącane z należnych im do przekazania zaliczek, tytułem pośrednictwa w zawieraniu usług najmu nieruchomości położonych w Albanii, będą opodatkowane w Polsce podatkiem od towarów i usług?

Miejscem świadczenia (opodatkowania) opisanej usługi pośrednictwa w usługach krótkoterminowego najmu świadczonej przez Pana na rzecz Właścicieli mających siedzibę w Polsce i mających stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w A., będzie A., stosownie do art. 28b ust. 2 ustawy VAT.

Jak zostało wykazane w opisie zdarzenia przyszłego w okolicznościach sprawy działa Pan w charakterze pośrednika usługi krótkotrwałego najmu nieruchomości na rzecz właścicieli nieruchomości. Właściciele nieruchomości mający siedziby w Polsce, tytułem realizacji umowy zawartej z najemcami będą w A. korzystać z miejscowego personelu w ramach zakupionych usług obcych w zakresie utrzymania apartamentu, sprzątania, remontów, konserwacji, obsługi najemców. Zarządcą nieruchomości należących do Właścicieli mających siedziby w Polsce będzie również zewnętrzny podmiot na podstawie umowy handlowej (cywilnoprawnej). Towary i usługi nabywane przez Właścicieli będą wykorzystywane na potrzeby utrzymania apartamentów i świadczenia przez Właścicieli usług najmu.

Z uwagi na rozpoznanie przez Pana posiadania przez Właścicieli stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w A., miejscem opodatkowania świadczonej przez Pana usługi - jak już wskazano - będzie A.

Tym samym, przedmiotowe usługi nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w Polsce.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 3 jest prawidłowe.

Ad. pytanie nr 4. Czy kwoty wynagrodzenia należnego Wnioskodawcy należnego od Właścicieli mających siedzibę w Polsce i niemających stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w Albanii, przyjmowane przelewem, w gotówce lub potrącane z należnych im do przekazania zaliczek, tytułem pośrednictwa w zawieraniu usług najmu nieruchomości położonych w Albanii, będą opodatkowane w Polsce podatkiem od towarów i usług?

Miejscem świadczenia (opodatkowania) opisanej usługi pośrednictwa w usługach najmu krótkoterminowego świadczonej przez Pana na rzecz Właścicieli mających siedzibę w Polsce i nie mających stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej w A., będzie Polska stosownie do art. 28b ust. 1 ustawy VAT. Zatem Pana usługi będą opodatkowane w Polsce podatkiem od towarów i usług.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania nr 4 jest prawidłowe.

W konsekwencji dokonuję z urzędu zmiany pisemnej interpretacji indywidualnej z 2 września 2019 r. nr 0111-KDIB3-3.4012.244.2019.1.PK wydanej przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.

Od redakcji

Zmieniona interpretacja podatkowa wskazuje na to, że podatnicy zajmujący się pośrednictwem w wynajmie nieruchomości położonych za granicą powinni zweryfikować prawidłowość swoich rozliczeń VAT. W najkorzystniejszej sytuacji jest adresat niniejszej interpretacji, którego chroni moc otrzymanej interpretacji indywidualnej. Ciekawostką w tej sprawie jest to, że wnioskodawca, występując w 2019 r. z wnioskiem o interpretację podatkową, podał prawidłową podstawę prawną, która jednak została zakwestionowana przez Dyrektora KIS i uznana za nieprawidłową. Gdyby zatem podatnik postępował według swojego, prawidłowego stanowiska, to jego rozliczenia byłyby od początku prawidłowe. 

Niestety w gorszej sytuacji są ci podatnicy, którzy nie posiadają interpretacji indywidualnej. Jeżeli rozliczali VAT, kierując się dotychczasową wykładnią fiskusa (tzn. stanowiskiem zawartym w zmienionej interpretacji), to formalnie rzecz biorąc, powinni dokonać korekty dokonywanych rozliczeń - wstecz - za okres nieobjęty przedawnieniem. Kierując się zasadą zaufania do organów podatkowych, mogą też zmienić swój sposób rozliczania usług - zgodnie z obecną praktyką fiskusa. Biorąc jednak pod uwagę sposób uregulowania zakresu ochronnego wynikającego z interpretacji podatkowych, zalecane jest, aby wystąpić w tej sprawie o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, ponieważ tylko taka interpretacja chroni jej adresata przed ewentualnymi konsekwencjami ponownej zmiany stanowiska przez fiskusa.

Źródło: 

• zmiana interpretacji indywidualnej wydana przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej w dniu 9 października 2024 r. (sygn. DOP7.8101.4.2024.AWCH) - opubl. na www.eureka.mf.gov.pl 

Ewa Sławińska

prawnik, redaktor naczelna "MONITORA księgowego"