Jaką stawkę VAT zastosować do wynajmu mieszkania z miejscem postojowym

Kupiłem mieszkanie wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym. Jestem czynnym podatnikiem VAT. Obecnie planuję mieszkanie wynająć wraz z miejscem parkingowym. Jaką stawkę VAT powinienem zastosować w sytuacji wynajmu mieszkania wraz z miejscem parkingowym? Czy ma znaczenie, czy wynajem będzie w ramach jednej umowy, czy będą dwie odrębne umowy?

W przedstawionej sytuacji wynajem mieszkania oraz miejsca parkingowego należy opodatkować osobno. Najem mieszkania na cele mieszkaniowe będzie zwolniony z VAT, natomiast najem miejsca postojowego opodatkowany VAT według stawki 23%. Nie ma znaczenia, czy podatnik zawrze dwie umowy najmu, czy jedną.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwalnia się z VAT usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

Zwolnieniu od podatku podlega świadczona na własny rachunek usługa wynajmu lub dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, co istotne - na cele mieszkaniowe. Zatem przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące: świadczenie usługi na własny rachunek, charakter mieszkalny nieruchomości i mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Tym samym zwolnienie może zostać zastosowane ze względu na spełnienie wszystkich przesłanek wymienionych w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, tj.:

• świadczenie usług na własny rachunek,

• mieszkalny charakter nieruchomości,

• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Jak widać, zwolnienie wskazane powyżej nie obejmuje najmu miejsca parkingowego. Dlatego też w opisanej sytuacji nie można mówić o miejscu postojowym jako integralnej części mieszkania. Wobec tego najem miejsca postojowego będzie opodatkowany stawką 23% VAT.

Co wymaga podkreślenia, to, czy będą zawarte dwie umowy czy też jedna na lokal, nie ma znaczenia. Najem miejsca postojowego jest świadczeniem samodzielnym i odrębnym od usługi najmu lokalu mieszkalnego. Dla możliwości korzystania z lokalu nie ma konieczności wynajmu miejsca postojowego. Pomimo że Czytelnik wynajmuje lokal łącznie z miejscem postojowym, to najem miejsca postojowego nie jest świadczeniem niezbędnym do korzystania z lokalu. Ponadto łączny wynajem miejsca postojowego z lokalem nie jest świadczeniem umożliwiającym skorzystanie ze świadczenia podstawowego. Wynajem miejsca postojowego nie stanowi elementu koniecznego dla wynajmu lokalu. Zatem zarówno najem miejsca postojowego, jak i usługa najmu lokalu są świadczeniami samodzielnymi.

Podsumowując, wynajem miejsca postojowego jest świadczeniem niezależnym i odrębnym od usługi wynajmu lokalu mieszkalnego osobie fizycznej na jej cele mieszkaniowe, nawet jeśli wynajęcie lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym nastąpi na podstawie jednej umowy najmu.

Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, że Czytelnik, który zadał pytanie, jest podatnikiem VAT czynnym. W przypadku podatnika VAT korzystającego ze zwolnienia podmiotowego zarówno najem mieszkania, jak i miejsca postojowego korzystałby ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 113 ustawy o VAT. 

Rafał Styczyński

doradca podatkowy, właściciel kancelarii doradztwa podatkowego, autor licznych publikacji z dziedziny podatków