W 2023 r. najem prywatny może być opodatkowany tylko ryczałtem ewidencjonowanym

W 2022 r. najem prywatny po raz ostatni mógł być opodatkowany według zasad ogólnych albo ryczałtem ewidencjonowanym. Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania najmu jest ryczałt ewidencjonowany.

Podatnicy, którzy w 2023 r. osiągają przychody z najmu prywatnego, mogą je opodatkowywać tylko ryczałtem ewidencjonowanym. Nie muszą w tej sprawie składać żadnego oświadczenia do urzędu skarbowego.

Przykład

Podatnik rozpoczął wynajem mieszkania w styczniu 2023 r. Pierwszy przychód osiągnął również w styczniu 2023 r. Podatnik nie musi składać żadnego oświadczenia o wyborze opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym.

Stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego

Przychody z najmu prywatnego są opodatkowane według dwóch stawek ryczałtu. Podstawowa stawka ryczałtu dla przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5%. Jeżeli jednak przychody podatnika przekroczą 100 000 zł, to od nadwyżki ponad tę kwotę podatnik musi zapłacić ryczałt według stawki 12,5%.

WAŻNE!

W przypadku osiągania przychodu z najmu przez małżonków limit 100 000 zł dotyczy łącznie obojga małżonków.

Podatnicy osiągający przychody z najmu prywatnego nie mają obowiązku prowadzić ewidencji przychodów (art. 15 ust. 3 uzpd). Wysokość osiąganych przychodów ustalają na podstawie zawartych umów oraz dowodów wpłat na rachunek bankowy.

Moment powstania przychodu z najmu prywatnego

Przychód z najmu prywatnego powstaje w momencie faktycznego otrzymania zapłaty przez wynajmującego (postawienia zapłaty do dyspozycji przez najemcę). Jeżeli zatem wynajmujący nie otrzyma czynszu, to po jego stronie nie powstanie przychód.

Przykład

Od 1 stycznia 2023 r. podatnik wynajął mieszkanie. Czynsz za najem wynosi 2200 zł i ma być płatny do 10 dnia każdego miesiąca. Najemca nie zapłacił w terminie czynszu za styczeń 2023 r. Uregulował go dopiero 10 lutego 2023 r. Czynsz ten stanowi przychód wynajmującego dopiero w lutym 2023 r., tj. w dacie jego faktycznego otrzymania.

Termin wpłaty ryczałtu z najmu prywatnego

Przepisy uzpd nie przewidują szczególnego terminu wpłaty ryczałtu od przychodów osiągniętych z najmu prywatnego. Podatnicy wynajmujący nieruchomości prywatnie mogą wpłacać ryczałt miesięcznie albo kwartalnie. Prawo do kwartalnego wpłacania ryczałtu od najmu prywatnego MF potwierdził w objaśnieniach podatkowych z 27 września 2019 r. dotyczących zmian w zakresie wyboru formy opodatkowania oraz innych uproszczeń dla podatników podatku PIT oraz podatku CIT. Wpłaty dokonuje się na mikrorachunek podatnika.

Ryczałt wpłacany miesięcznie. Ryczałt miesięczny wpłaca się za dany miesiąc do 20 dnia następnego miesiąca. Ryczałt za grudzień należy wpłacać do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1 uzpd).

Ryczałt wpłacany kwartalnie. Ryczałt kwartalny wpłaca się za dany kwartał do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału. Ryczałt za czwarty kwartał należy wpłacić do 20 stycznia następnego roku podatkowego (art. 21 ust. 1a uzpd). W 2023 r. prawo kwartalnego opłacania ryczałtu mają podatnicy rozpoczynający działalność w zakresie najmu oraz podatnicy, których przychody z najmu w 2022 r. nie przekroczyły równowartości 200 000 euro, czyli kwoty 965 440 zł (art. 21 ust. 1b uzpd). O wyborze kwartalnego sposobu opłacania ryczałtu podatnicy nie muszą informować naczelnika urzędu skarbowego w trakcie roku. Robią to dopiero w zeznaniu rocznym składanym za rok podatkowy, w którym stosowali kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c uzpd).

Rozliczenie roczne przychodów z najmu prywatnego

Rocznego rozliczenia przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem ewidencjonowanym podatnik dokonuje w zeznaniu PIT-28. Zeznanie to składa się do 30 kwietnia następnego roku podatkowego.

Więcej na temat zasad rozliczania przychodów z najmu napiszemy w raporcie pt. "Rozliczenie najmu - na zasadach obowiązujących od 1 stycznia 2023 r." w "MONITORZE księgowego" nr 2/2023.

Podstawa prawna:

• art. 1 pkt 2, art. 2 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i ust. 13, art. 21 ust. 1, 1a, 1b, 1c i ust. 2 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - j.t. Dz.U. z 2022 r. poz. 2540

• art. 71 ust. 1 ustawy z 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw - Dz.U. z 2021 r. poz. 2105; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 2180

Katarzyna Wojciechowska

prawnik, ekspert w zakresie podatków dochodowych i VAT, redaktor "MONITORA księgowego"