Sprzedaż prywatnej nieruchomości przez osobę fizyczną nie podlega VAT, także gdy była ona wcześniej wynajmowana - wyrok NSA

Jeżeli podatnik będący osobą fizyczną sprzedaje nieruchomość, to okoliczność, że przedtem tę nieruchomość wynajmował, nie świadczy o tym, że sprzedaż następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej, a tym samym podlega podatkowi VAT (wyrok NSA z 21 stycznia 2022 r., sygn. akt I FSK 1421/18).

Stan faktyczny

Podatniczka, będąca już w wieku emerytalnym, jest właścicielką niezabudowanej nieruchomości składającej się z trzech działek gruntu. Nieruchomość ta została przez nią nabyta w dwóch etapach - częściowo w 2005 r. w drodze zasiedzenia oraz częściowo w 2012 r. w wyniku nabycia spadku. Nieruchomość ta znajduje się na terenie, dla którego brak jest aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym właściwe organy przystąpiły do sporządzenia takiego planu, a skarżąca, korzystając z przysługujących jej uprawnień, zgłosiła do projektu planu uwagi w zakresie maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy oraz minimalnej powierzchni zabudowy. Podatniczka czasowo odpłatnie wynajmowała nieruchomość ekipom filmowym w celu wykorzystania jako plan filmowy ponad 10 lat temu.

Podatniczka nie prowadziła i nie prowadzi żadnej działalności gospodarczej. Obecnie zamierza sprzedać tę nieruchomość. Ze względu na wiek nie podejmowała samodzielnie żadnych czynności marketingowych służących sprzedaży ani też nie uczestniczyła w rozmowach z potencjalnymi nabywcami. W jej imieniu działa pełnomocnik, który w 2015 r. podpisał przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości z potencjalnym nabywcą - deweloperem. Ten wystąpił we własnym imieniu o warunki zabudowy dla nieruchomości w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej oraz przeprowadził badania geologiczne.

W tym stanie rzeczy podatniczka złożyła wniosek o wydanie interpretacji podatkowej, pytając, czy sprzedaż tej nieruchomości będzie podlegała podatkowi VAT. Jej zdaniem nie będzie.

Stanowisko organu interpretującego

Organ uznał stanowisko podatniczki za nieprawidłowe. Jego zdaniem nieruchomość, która była czasowo odpłatnie wynajmowana ekipom filmowym w celu wykorzystania jako plan filmowy, była de facto wykorzystywana przez nią w działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Okoliczność, że najem ekipom filmowym miał miejsce ponad dekadę temu, nie ma znaczenia, podobnie jak wysokość wynagrodzenia, jakie podatniczka otrzymała za najem. W konsekwencji, sprzedając nieruchomość, podatniczka dokona zbycia majątku wykorzystywanego przez nią w prowadzonej działalności gospodarczej.

Stanowisko WSA

Sąd uchylił powyższą interpretację, uznając, że nie sposób przyjąć, aby incydentalny wynajem nieruchomości przez jej właściciela 10 lat temu, przesądzał o zakwalifikowaniu go do kategorii profesjonalnych podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w sposób ciągły, jak wymaga tego przepis art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Trudno dopatrzeć się w czynnościach podejmowanych przez podatniczkę intencji stałego źródła zarobkowania w oparciu o posiadaną nieruchomość.

Stanowisko NSA

Sąd oddalił skargę kasacyjną organu, potwierdzając, że wynajmowanie nieruchomości ponad 10 lat przed sprzedażą nie może mieć konsekwencji podatkowych przy planowanej sprzedaży. Czynność wynajmu w przedmiotowym przypadku nie stanowiła cyklicznego źródła dochodu skarżącej. Miała jednorazowy charakter i po jego zakończeniu skarżąca w żaden inny sposób nie wykorzystywała nieruchomości przez wiele lat. Nie można zatem przyjąć, że skarżąca wykazuje taką aktywność, którą można by porównać do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami. Nieruchomość stanowi majątek prywatny skarżącej i w tym przypadku jej sprzedaż nie nastąpi w ramach działalności gospodarczej. Na podkreślenie zasługuje także okoliczność, że skarżąca nie prowadzi i nigdy nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o VAT i nieruchomość zawsze stanowiła jej majątek prywatny, co sprawia, że nie musi ona w żaden sposób wykazywać ewentualnej odrębności między majątkiem osobistym a tym związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Od redakcji

Stanowisko Dyrektora KIS jest tak absurdalne, że trudno je skomentować. Niestety, jak wynika z omawianego orzeczenia, organy podatkowe upierają się, aby opodatkowywać prywatną sprzedaż nieruchomości. Można przypuszczać, że dzieje się tak tylko z tego powodu, aby zmusić podatnika do zapłaty nienależnego, ale z pewnością bardzo wysokiego podatku. W opisanej sprawie chodzi bowiem o sprzedaż nieruchomości deweloperowi i prawdopodobnie bardzo wysoką kwotę należną z tytułu tej transakcji. W coraz większej liczbie tego typu spraw organy podatkowe zajmują stanowisko, że osoba fizyczna, sprzedając, nawet jednorazowo, nieruchomość, prowadzi działalność gospodarczą, mimo że z działalnością gospodarczą zazwyczaj nie ma nic wspólnego. Przykładowo, w jednej ze spraw organ podatkowy stwierdził, że zlecenie sprzedaży nieruchomości profesjonalnemu pośrednikowi świadczy o tym, że podatnik sprzedaje nieruchomość profesjonalnie. Oczywiście z tej okoliczności należy wyciągnąć wniosek wręcz przeciwny, czyli że podatnik sam nie chce zajmować się procesem sprzedaży, a więc żadnej działalności nie prowadzi.

Organy podatkowe są szczególnie uczulone na sytuacje, w których osoba fizyczna sprzedaje prywatną nieruchomość przedsiębiorcy, który zamierza wykorzystać tę nieruchomość w swojej działalności gospodarczej. Organy są skłonne bezpodstawnie przenosić cechę działalności gospodarczej na zbywcę. W przypadku takich sprzedaży z reguły zawierana jest bowiem umowa przedwstępna, w której określa się, jakie to decyzje i zezwolenia odnoszące się do gruntu należy uzyskać, by nabywca mógł prowadzić na nieruchomości zamierzoną działalność. Od uzyskania tych dokumentów zależy zawarcie umowy ostatecznej (przyrzeczonej). A że właścicielem nieruchomości jest w tym czasie nadal zbywca, to na jego imię wydawane są te dokumenty. I to już daje organom podatkowym asumpt do twierdzenia, że to rzekomo zbywca prowadzi działalność gospodarczą. A przecież od początku wiadomo, że chodzi o stworzenie warunków dla działalności nabywcy, a sam zbywca dla siebie tych procedur nigdy by nie przeprowadzał.

Co gorsza, można napotkać także orzeczenia sądów administracyjnych aprobujące tego typu podejście fiskusa i ta tendencja, niestety, rośnie. Podkreślmy, jest to tendencja bezdyskusyjnie niesłuszna. Przykładowo, w jednym z orzeczeń sąd wskazał, że okoliczność, iż podatnik wystąpił o podział posiadanego dużego gruntu, świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej. Wygląda na to, że sędziowie, którzy wydali ten wyrok, nie zdawali sobie sprawy, że dużego gruntu po prostu nie da się sprzedać, jeśli nie trafi się przypadkiem jakiś deweloper (a jak się trafi, to mamy zresztą kłopot jak wyżej). Podział gruntu na mniejsze działki jest więc konieczny, by do sprzedaży w ogóle doszło.

Warto znać ryzyko podatkowe dokonywanych działań, ponieważ w praktyce istnieje tendencja uznawania osób fizycznych za przedsiębiorców tylko z tego powodu, że sprzedają prywatne nieruchomości. W tym kontekście możemy tylko apelować do organów podatkowych i sądów, by nie czyniły przedsiębiorców z osób fizycznych sprzedających swój majątek prywatny.

Niniejsza sprawa skończyła się szczęśliwie dla podatnika, ponieważ została rozstrzygnięta prawidłowo. Nie do końca jednak można się zgodzić z uzasadnieniem tego rozstrzygnięcia. Wynika z niego bowiem, że podatniczkę uratowało przed VAT to, że najem był okazjonalny i dawno temu. A jak należy rozstrzygnąć sprawę, w której podatnik wynajmował przed sprzedażą nieruchomość stanowiącą majątek prywatny w sposób stały? Z uzasadnienia wyroku sądu można by wysnuć wniosek, że sprzedając taką nieruchomość, prowadziłby już działalność gospodarczą. A taki wniosek byłby niesłuszny w sytuacji, gdyby chodziło o najem prywatny stanowiący odrębne od działalności gospodarczej źródło przychodu. Nie ma żadnych podstaw do twierdzenia, że późniejsza sprzedaż takiej nieruchomości nakazuje zmieniać kwalifikację najmu i uznawać go za prowadzenie działalności gospodarczej.

Krzysztof Janczukowicz

doktor prawa, radca prawny, specjalista w zakresie prawa podatkowego i karnego