Bonifikata przy opłacie przekształceniowej za użytkowanie wieczyste

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności ujęte w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wciąż powoduje liczne kontrowersje. Znacząca ich część dotyczy kwestii opłat przekształceniowych. Poniżej przedstawiono wybrane problemy z tym związane. Aby jednak całość ująć w szerszym kontekście, przeanalizowano również sprawę bonifikaty przy samych opłatach rocznych za użytkowanie wieczyste.

Zgodnie z art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) osobom fizycznym, których dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie przekracza 50% przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej ,,Monitor Polski'', na podstawie art. 20 pkt 1 lit. a ustawy z 17 grudnia 1998 r. o emeryturach i rentach z Funduszu Ubezpieczeń Społecznych, właściwy organ udziela na ich wniosek 50% bonifikaty od opłaty rocznej, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona na cele mieszkaniowe lub wykorzystywana na te cele.

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki udzielenia bonifikaty od tej opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Ponadto w analizowanym artykule wskazano, że osoby wnoszące o udzielenie rzeczonej bonifikaty, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, korzystają z bonifikaty w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków. Wysokość ulgi powinna odpowiadać wysokości bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, udzielonej spółdzielni mieszkaniowej, proporcjonalnie do powierzchni lokali zajmowanych przez osoby uprawnione do bonifikaty.

WSA w Kielcach w wyroku z 22 sierpnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Ke 433/18) wskazał, że materia normatywna prawa użytkowania wieczystego uregulowana jest zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Kodeks cywilny określa treść, zakres i zasady wykonywania prawa użytkowania wieczystego, natomiast ustawa o gospodarce nieruchomościami określa przede wszystkim sposób powstania tego prawa oraz zasady i tryb ustalania opłat z tytułu wykonywania prawa. Nie budzi więc żadnych wątpliwości, że opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, pomimo jej uregulowania w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ma charakter cywilnoprawny. Oznacza to, że zastosowanie bonifikaty w tej opłacie nie traci charakteru sprawy cywilnej w znaczeniu materialnym. W konsekwencji brak jest podstaw do uznania, że rozstrzygnięcie w przedmiocie zastosowania bonifikaty od opłat rocznych może przybrać formę aktu administracyjnego. Osoba, której właściwy organ odmówi udzielania wskazanej bonifikaty od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego, ma więc prawo wystąpienia do sądu powszechnego.

Jednocześnie w orzecznictwie podkreślono, że niniejsza bonifikata dotyczy konkretnych opłat związanych z użytkowaniem wieczystym. Ujmując to jeszcze bardziej jednoznacznie, można wskazać, że chodzi tu tylko o opłaty roczne za użytkowanie wieczyste, a nie opłaty pierwsze (wymierzane przy ustanawianiu użytkowania wieczystego).

Opłata przekształceniowa a opłata za użytkowanie

W związku z powyższym czymś zupełnie innym będą opłaty przekształceniowe określone w ustawie z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa przekształceniowa). Nie ma więc żadnych podstaw prawnych, aby bonifikatę tę bezpośrednio stosować przy opłacie przekształceniowej. Jest jednak inne rozwiązanie.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej wysokość opłaty przekształceniowej jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Jeżeli więc na przykład Jan Kowalski uzyskał przed rokiem 2019 bonifikatę z tytułu trudnych warunków materialnych (a więc na podstawie art. 74 u.g.n.) i nic się w tym zakresie nie zmieniło, to w dniu przekształcenia (czyli 1 stycznia 2019 r.) obowiązywałaby taka opłata roczna, która uwzględniałaby rzeczoną bonifikatę. Czyli udzielona wcześniej bonifikata przy opłacie rocznej stałaby się jedną z podstaw przy ustalaniu opłaty przekształceniowej.

WAŻNE

Dochód miesięczny jest obliczany jako średnia miesięczna z dochodu, o którym mowa w przepisach o dodatkach mieszkaniowych, uzyskanego w roku poprzedzającym rok, za który opłata roczna jest wnoszona.

Pojawienie się analogicznych okoliczności majątkowych np. 2 stycznia 2019 r. nie będzie stanowiło podstawy do udzielenia takiej samej bonifikaty od opłaty przekształceniowej, jaka przysługiwałaby od opłaty rocznej na podstawie art. 74 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takim przypadku natomiast znajdzie zastosowanie bonifikata określona w art. 9 samej ustawy przekształceniowej. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że nie można jej mieszać z bonifikatą od opłat rocznych za użytkowanie wieczyste.

Organ może udzielić bonifikaty

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy przekształceniowej, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkaniowych lub też spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok. W tym kontekście brany jest, jak wskazano to w regulacji wprost, jeden konkretny rok, w którym konkretna roczna stawka opłaty przekształceniowej miałaby być uiszczana.

W niniejszym przypadku powody udzielenia bonifikaty mogą być zróżnicowane, także obejmować te związane ze stanem majątkowym właściciela przekształconej nieruchomości. Nie jest to jednak warunek konieczny. Do udzielenia bonifikaty przez organ konieczna będzie uprzednia uchwała właściwej rady albo sejmiku lub - przy gruntach, które stanowiły własność Skarbu Państwa - zarządzenie wojewody.

Opłata przekształceniowa wnoszona jednorazowo

Osobna bonifikata została przy opłacie przekształceniowej przewidziana w sytuacji, gdy cała została wniesiona jednorazowo. Trzeba przypomnieć bowiem, że co do zasady opłata jest wnoszona przez 20 lat.

W sytuacji gdy opłata taka dotyczy nieruchomości stanowiącej wcześniej własność Skarbu Państwa i dotyczy osób fizycznych - właścicieli budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub spółdzielni mieszkaniowych, obowiązywać będą następujące zasady. Jeżeli opłata została wniesiona w całości w roku, w którym nastąpiło przekształcenie, bonifikata będzie wynosić 60%. W każdym kolejnym roku jej wysokość będzie o 10% niższa, aż do szóstego roku. Jeżeli w tym terminie zostanie wniesiona opłata w całości, to wysokość bonifikaty wynosić będzie 10%. Względem gruntów stanowiących wcześniej własność gminy wprowadzono następującą zasadę. Otóż w sytuacji, gdy w uchwale rady gminy obowiązywać będzie uchwała rady gminy określająca stawki procentowe bonifikaty od opłaty jednorazowej wyższe niż wyżej określone, to wojewoda ma obowiązek niezwłocznego podwyższenia stawek bonifikaty względem wcześniejszych nieruchomości państwowych. Nie ma natomiast obowiązku stosowania wysokich stawek bonifikaty w przypadku gruntów wcześniej samorządowych.

Bonifikata taka może tam być ustalona (i w praktyce bardzo często bywa ustalana), ale tego rodzaju rozwiązanie jest raczej fakultatywne. Powyższe wynika z art. 9 ust. 4 ustawy przekształceniowej, zgodnie z którym w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, jak też spółdzielniom mieszkaniowym, bonifikaty od tej opłaty. Podstawą będzie uchwała właściwej rady albo sejmiku. W uchwale tej muszą być określone warunki udzielania bonifikat oraz wysokość stawek procentowych. Osoby, na rzecz których bonifikata jest udzielana, nie mają konkretnego roszczenia o udzielenie bonifikaty - zależy to od konkretnego organu stanowiąco-kontrolnego i jego uznania. Bonifikaty mogą obejmować również opłaty przekształceniowe, w tym opłaty jednorazowe wnoszone za stanowiska postojowe i garaże na gruntach podlegających przekształceniu.

Uchwały w sprawie bonifikat nie zawsze poprawne

Podejmowanie wskazanych uchwał przez organy stanowiąco-kontrolne może przysparzać problemów w praktyce. Przykładem może być podjęta 15 lutego 2019 r. przez Radę Miejską w Jedwabnem uchwała w sprawie ustalenia wysokości bonifikaty w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność gminy Jedwabne w prawo własności tych gruntów osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi gruntów i właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym.

Rada Miejska w Jedwabnem, na mocy postanowień § 1 przedmiotowej uchwały, ustaliła, że udziela się bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów stanowiących własność gminy Jedwabne w prawo własności tych gruntów osobom fizycznym będącym użytkownikami wieczystymi gruntów i właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych oraz spółdzielniom mieszkaniowym. Organ nadzoru stwierdził nieważność tej uchwały (rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Podlaskiego z 11 marca 2019 r., zn. NK-II.4131.30.2019.KK). Jak uzasadniał swoje stanowisko wojewoda podlaski, bonifikatę przyznaje bowiem organ wykonawczy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), z zastosowaniem zasad określonych przez organ stanowiący (rada gminy). Intencją ustawodawcy było przyznanie organowi stanowiącemu kompetencji do określenia w uchwale zasad udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych, a nie udzielenie bonifikaty. Tym samym brak jest podstaw prawnych do formułowania w tekście uchwały zapisów udzielających bonifikaty.

Odmienne zasady dla waloryzacji

Od bonifikaty należy odróżnić waloryzację opłat przekształceniowych. W tym przypadku ustawodawca (art. 10 ustawy przekształceniowej) wprost nawiązuje do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Waloryzacja opłat będzie miała miejsce bezpośrednio na podstawie przepisów tejże ustawy. ©℗

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie

Podstawy prawne

• art. 7, art. 9 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716; ost. zm. Dz.U. z 2019 r. poz. 270)

• art. 74 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204; ost. zm. Dz.U z 2019 r. poz. 492)