4/2019, data dodania: 17.04.2019 Opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego we własność podlegają VAT
Jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego miała miejsce po 30 kwietnia 2004 r., to opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności podlegają opodatkowaniu VAT. Zdaniem fiskusa w przypadku nieuiszczenia opłaty za dany rok, obowiązek podatkowy należy rozpoznać w dniu 31 grudnia tego roku.
Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształciło się w prawo własności tych gruntów. Przekształcenie jest konsekwencją ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: u.p.u.w.). Ustawa ta przewiduje opłaty dla dotychczasowych właścicieli gruntów.
Podstawy prawne nakładania opłaty przekształceniowej
| Podstawa prawna | Opłata |
|
art. 7 ust. 1-2, ust. 5-6 u.p.u.w.
| Z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłatę wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku. Na wniosek złożony nie później niż 14 dni przed dniem upływu terminu płatności właściwy organ może rozłożyć opłatę na raty lub ustalić inny termin jej wniesienia, nieprzekraczający danego roku kalendarzowego. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. |
|
art. 7 ust. 7 u.p.u.w. | Właściciel gruntu, w każdym czasie trwania obowiązku wnoszenia opłaty, może zgłosić właściwemu organowi na piśmie zamiar jednorazowego jej wniesienia w kwocie pozostającej do spłaty (opłata jednorazowa). Wysokość opłaty jednorazowej odpowiada iloczynowi wysokości opłaty obowiązującej w roku, w którym zgłoszono zamiar wniesienia opłaty jednorazowej, oraz liczby lat pozostałych do upływu okresu, o którym mowa w art. 7 ust. 6 albo 6a u.p.u.w. |
Dla rozpoznania skutków w VAT otrzymania przez gminy opłat kluczowe jest to, że ustanowienie prawa użytkowania wieczystego:
- przed 1 maja 2004 r. - nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,
- po 30 kwietnia 2004 r. - podlega już opodatkowaniu VAT jako odpłatna dostawa towarów.
Gminy złożyły wnioski o wydanie interpretacji
W ciągu ostatnich miesięcy organy podatkowe wydały wiele interpretacji indywidualnych związanych z rozliczaniem omawianych opłat. Gminy zgłosiły bowiem wiele wątpliwości do nowych przepisów.
Przykład 1
10 stycznia 2019 r. Dyrektor KIS (nr 0112-KDIL2-1.4012.636.2018.1.SS) odniósł się negatywnie do poglądu gminy, że należne z tytułu przekształcenia opłaty (roczna lub jednorazowa) nie będą podlegały VAT. Organ podatkowy uznał, że "(…) opłata roczna przekształceniowa lub opłata jednorazowa, wynikająca z ustawy z 20 lipca 2018 r., dla gruntów ustanowionych w dniu 13 lipca 2005 r., będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, stosownie do art. 41 ust. 1 ustawy w zakresie przekształconych praw użytkowania wieczystego, według stawki obowiązującej dla czynności w momencie jej wykonania (…)".
Przykład 2
Odmienny pogląd od przyjętego przez gminę zajął Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 5 lutego 2019 r. (nr 0112-KDIL2-1.4012.655.2018.2.MK): "Skoro oddanie w użytkowanie wieczyste podlegało opodatkowaniu VAT (z wniosku wynika, że było ustanowione po dniu 1 maja 2004 r.), to na tych samych zasadach musi być opodatkowana kwota stanowiąca resztę ceny z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności. Zatem opłata, jaką musi wnieść użytkownik wieczysty na rzecz Wnioskodawcy (jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność), będzie objęta podatkiem VAT według stawki obowiązującej w chwili ustanowienia prawa użytkowania wieczystego."
Przykład 3
Również interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 6 lutego 2019 r. (nr 0115-KDIT1-2.4012.894.2018.2.AJ) zawiera poglądy odmienne od oceny prawnej gminy, która złożyła zapytania do fiskusa. Argumenty gminy za wyłączeniem podatku VAT były następujące:
-
ustawa o przekształceniu wprowadza przekształcenie z mocy prawa,
-
nie jest wydawana decyzja administracyjna, a potwierdzenie przekształcenia odbywa się przez zaświadczenia, które pełni funkcję tylko informacyjną,
-
przekształcenie prawa własności nie stanowi dostawy towarów ani innej czynności opodatkowanej,
-
przekształcenie stanowi zmianę tytułu prawnego do nieruchomości, pozostającą bez wpływu na dotychczasowy zakres władztwa do rzeczy.
Dyrektor KIS odpowiedział: "Gmina dla czynności, w związku z którymi będzie pobierała opłaty, będzie działała w charakterze podatnika podatku od towarów i usług. Tym samym, stwierdzić należy, że opłaty należne Gminie z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (…) będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r. W kwestii stawki podatku, należy wskazać, że będą one podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według stawki podatku jaka obowiązywała w momencie ustanowienia prawa użytkowania wieczystego."
Nie rozpoznaje się ponownej dostawy
Dla fiskusa przekształcenie stanowi jedynie zmianę tytułu prawnego do tego gruntu. Przekształcenie nie jest traktowane jako ponowna dostawa.
| INTERPRETACJE (…) czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (bez względu na okres ustanowienia prawa użytkowania wieczystego) nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług ani żadnej innej czynności podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i pozostaje poza zakresem tej ustawy. W związku z powyższym, przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości będzie stanowić jedynie zmianę tytułu prawnego do nieruchomości. Natomiast nie wpłynie na "władztwo do rzeczy", które użytkownik już uzyskał. Czynność ta nie będzie mogła być traktowana jako ponowna dostawa tej samej nieruchomości. W związku z tym nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Niemniej jednak, jakkolwiek sama czynność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych nie stanowi ponownej dostawy towaru (dostawa towaru nastąpiła już z chwilą ustanowienia prawa użytkowania wieczystego), to nie można uznać aby czynność ta była neutralna na gruncie obowiązujących przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 lutego 2019 r., zn. 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW |
Taki sam pogląd znajdziemy w interpretacjach Dyrektora KIS z:
- 18 stycznia 2019 r. (nr 0113-KDIPT1-1.4012.869.2018.2.ŻR),
- 7 stycznia 2019 r. (nr 0112-KDIL1-2.4012.701.2018.2.AW).
WAŻNE
Samo przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów nie podlega opodatkowaniu VAT.
Opłaty za przekształcenie podlegają VAT
Organy podatkowe przyjmują, że kwota należna z tytułu przekształcenia prawa własności gruntu będzie podlegać opodatkowaniu, jako element ceny za jego dostawę. Wszystkie zatem kwoty należne jednostce samorządu terytorialnego, pobrane z tytułu ustanowienia i trwania prawa użytkowania wieczystego - w tym również za jego przekształcenie w prawo własności - podlegają opodatkowaniu VAT.
| INTERPRETACJE (… ) opłata przekształceniowa (…) będzie podlegała opodatkowaniu VAT jako pozostająca do zapłaty część kwoty stanowiącej należność z tytułu ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu od użytkownika wieczystego, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana po dniu 30 kwietnia 2004 r. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 18 stycznia 2019 r., zn. 0113-KDIPT1-1.4012.869.2018.2.ŻR |
Data ustanowienia użytkowania wieczystego
Opłata roczna przekształceniowa lub opłata jednorazowa nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, jeżeli czynność ustanowienia prawa użytkowania wieczystego została dokonana do 30 kwietnia 2004 r. Jest to konsekwencja tego, że do 30 kwietnia 2004 r. czynność ustanowienia użytkowania wieczystego nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Na podstawie obowiązującej przed tym dniem ustawy z 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym, grunt nie był towarem i jego sprzedaż lub ustanowienie użytkowania wieczystego nie stanowiło dostawy towarów. W konsekwencji również pozostała do spłaty należność w związku z przekształceniem prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności tych gruntów nie będzie stanowić czynności podlegającej opodatkowaniu tym podatkiem. Takie stanowisko Dyrektor KIS zajął np. w interpretacji indywidualnej z 31 stycznia 2019 r. (zn. 0111-KDIB3-2.4012.798.2018.1.AZ).
Jaka stawka
Fiskus uznał, że opłata wnoszona w przypadku przekształcenia w prawo własności prawa użytkowania wieczystego ustanowionego:
- od 1 maja 2004 r. do 31 grudnia 2010 r. - będzie opodatkowana stawką 22%,
- od 1 stycznia 2011 r. - będzie podlegała stawce 23%.
Stanowisko takie znajdziemy np. w interpretacjach indywidualnych Dyrektora KIS z:
- 10 stycznia 2019 r. (nr 0112-KDIL2-1.4012.636.2018.1.SS),
- 14 stycznia 2019 r. (nr 0111-KDIB3-2.4012.723.2018.1.AZ),
- 16 stycznia 2019 r. (nr 0111-KDIB3-1.4012.876.2018.2.AB),
- 31 stycznia 2019 r. (nr 0111-KDIB3-2.4012.798.2018.1.AZ).
WAŻNE
W przypadku oddania do użytkowania wieczystego gruntu po 1 stycznia 2011 r. stawka opodatkowania będzie wynosić 23%. Każdą należność stanowiącą element ceny należy opodatkować tą samą stawką podatku.
Data rozpoznania obowiązku podatkowego
Moment rozpoznania obowiązku podatkowego zależy od tego, czy opłata została uiszczona. W tym przypadku dyrektor KIS wskazuje, że obowiązek w VAT powstaje z chwilą otrzymania opłaty.
WAŻNE
Zdaniem organów podatkowych brak uiszczenia opłaty za dany rok powoduje powstanie obowiązku w podatku VAT w dniu 31 grudnia danego roku.
| INTERPRETACJE (…) w przypadku opłat wnoszonych przez okres 20 lat w terminie do dnia 31 marca każdego roku, obowiązek podatkowy będzie powstawał - stosownie do art. 19a ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy - z końcem okresu, do którego odnoszą się płatności, tj. w przedmiotowej sprawie z dniem 31 grudnia danego roku. Przy czym, jeżeli przed dniem 31 grudnia Gmina otrzyma całość lub część opłaty, to wówczas obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy. Natomiast w przypadku braku otrzymania tej opłaty (lub jej pozostałej do zapłaty części) za dany rok, Gmina powinna rozpoznać obowiązek podatkowy z końcem okresu, do którego odnoszą się te płatności, tj. z dniem 31 grudnia danego roku, w stosunku do całej opłaty (lub jej części). Natomiast w przypadku dokonania przez właściciela gruntu opłaty jednorazowej, obowiązek podatkowy powstanie - na podstawie art. 19a ust. 8 ustawy - z chwilą jej wniesienia. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 lutego 2019 r., zn. 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW |
Taki sam pogląd znajdziemy np. w interpretacji indywidualnej Dyrektora KIS z 4 stycznia 2019 r. (zn. 0115-KDIT1-2.4012.836.2018.1.KK).
Metoda "w stu"
Wątpliwości budziła także kwestia, czy opłaty należy traktować jako kwoty brutto - czyli jako podstawę opodatkowania VAT przyjąć kwotę należnej opłaty, pomniejszoną o kwotę podatku VAT obliczonego przy zastosowaniu metody "w stu". Fiskus potwierdził takie stanowisko.
| INTERPRETACJE (…) gdy kwota należna Wnioskodawcy z tytułu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności jest kwotą obejmującą całość świadczenia od nabywcy, to dla ustalenia podstawy opodatkowania należy traktować ją jako kwotę brutto, tj. zawierającą podatek należny, a Gmina powinna wyliczyć wartość podatku VAT należnego metodą "w stu". Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 lutego 2019 r., zn. 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW |
Przepis przejściowy
Opłatę wnosi się w terminie do 31 marca każdego roku. Reguła ta nie obowiązuje jednak w 2019 r. Przepis art. 20 ustawy o przekształceniu przesuwa moment płatności opłaty rocznej za rok 2019 na 2020 rok. Ma to znaczenie dla rozliczeń w podatku VAT.
| INTERPRETACJE (...) mając na uwadze, że stosownie do art. 20 ust. 1 ustawy o przekształceniu (…) opłatę należną za rok 2019 wnosi się do dnia 29 lutego 2020 r., to obowiązek podatkowy z tytułu tej wpłaty powstaje (…) z dniem 31 grudnia 2019 r. Jeżeli jednak Wnioskodawca przed dniem 31 grudnia 2019 r. otrzyma opłatę należną za rok 2019, to obowiązek podatkowy z tytułu tej opłaty powstanie z chwilą otrzymania tej opłaty w odniesieniu do otrzymanej kwoty, zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 11 stycznia 2019 r., zn. 0113-KDIPT1-2.4012.738.2018.1.JSZ |
Dyrektor KIS pogląd ten powtórzył w interpretacji indywidualnej z 4 lutego 2019 r. (zn. 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW).
Bonifikata
Organy podatkowe przyjmują, że w podstawie opodatkowania nie uwzględnia się bonifikaty obniżającej wartość opłaty.
| INTERPRETACJE (…) w przypadku udzielenia pomiotom wymienionym w art. 9 ustawy przekształceniowej (tj. osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych) bonifikaty od opłaty za dany rok lub od opłaty jednorazowej, podstawa opodatkowania nie będzie obejmować kwoty tych bonifikat. Reasumując, w przypadku udzielenia, na podstawie uchwały rady, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych bonifikaty od opłaty wnoszonej jednorazowo (jednorazowej), opodatkowaniu podlega kwota opłaty po uwzględnieniu bonifikaty. Interpretacja indywidualna Dyrektora KIS z 4 lutego 2019 r., zn. 0112-KDIL1-1.4012.828.2018.1.RW |
Paweł Skoczanik
Podstawa prawna
-
art. 7, art. 20 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)
