Ostatnia aktualizacja opłat za użytkowanie wieczyste

1 stycznia 2019 r. użytkowanie wieczyste nieruchomości zajętych na cele mieszkaniowe przekształci się w prawo własności. Zmiana ta rzutuje na możliwości stosowania przepisów regulujących zasady aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Niniejszy artykuł wskazuje, jak należy stosować przedmiotowe regulacje w kontekście nadchodzącego przekształcenia.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasada ta wynika wprost z art. 77 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Aktualizacja taka dokonywana jest zarówno z urzędu, jak i na wniosek użytkownika wieczystego. Podstawą aktualizacji powinna być natomiast dokonana przez rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości.

Zaskarżalne wypowiedzenie

Organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną, musi na piśmie wypowiedzieć wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego. Prawem użytkownika wieczystego jest natomiast możliwość złożenia - w terminie 30 dni od otrzymania wypowiedzenia - wniosku do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości.

W analizowanym kontekście warto zwrócić uwagę na tezę zawartą w wyroku SN z 15 listopada 2016 r. (sygn. akt III CSK 430/15). W orzeczeniu tym SN stwierdził, że w postępowaniu aktualizacyjnym badaniu podlega przesłanka zmiany wartości nieruchomości i w razie ustalenia bezskuteczności wypowiedzenia kolegium lub sąd mają obowiązek ustalenia wysokości opłaty rocznej obowiązującej od 1 stycznia roku

Z ORZECZNICTWA

Aby możliwe było sądowe rozstrzygnięcie o tym, czy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej było uzasadnione - trzeba przede wszystkim dysponować odpowiednimi ustaleniami faktycznymi co do wartości nieruchomości. Ustalenia tego rodzaju nie mogą być czynione w sposób dowolny, ale przeciwnie muszą odbywać się zgodnie z art. 156 § 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w oparciu o sporządzoną na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Postanowienie SN z 21 kwietnia 2017 r., sygn. akt I CZ 45/17

Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzują tego, przy pomocy jakich środków dowodowych użytkownik wieczysty może wykazać wystąpienie przesłanek aktualizacji opłaty rocznej. Sądowi meriti należy pozostawić ocenę wartości dowodów zaoferowanych w tym zakresie, także w odniesieniu do zmiany wartości rynkowej nieruchomości objętej użytkowaniem wieczystym. Oczywiście, wszystkie wskazane okoliczności będą tak samo istotne także na wcześniejszych etapach. Prowadzą one bowiem do możliwości poprawnej aktualizacji opłaty (niezależnie, czy aktualizacja ta zakończy się postępowaniem sądowym, czy też nie).

Postanowienie SN z 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CZ 97/16

następującego po dokonaniu wypowiedzenia. Z uwagi na konstytutywny charakter orzeczenia sądu ustalającego wysokość opłaty i wiążący strony charakter prawomocnego orzeczenia kolegium ustalenie jej wysokości na poziomie dotychczasowym jest nową wysokością opłaty w rozumieniu art. 79 ust. 3 i 5 u.g.n. i jednocześnie aktualizacją opłaty, o której mowa w art. 77 ust. 1 u.g.n.

W orzeczeniu tym sąd wskazał jednoznacznie, że zarówno w przypadku gdy wysokość opłaty ustalona została orzeczeniem samorządowego kolegium odwoławczego, jak i orzeczeniem sądu, zaktualizowana opłata obowiązuje od 1 stycznia roku następującego po złożeniu wypowiedzenia. To bardzo istotne, zwłaszcza dla ustalenia początku biegu trzyletniego terminu do wszczęcia kolejnego postępowania aktualizacyjnego.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje, począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.

Art. 79 ust. 5 u.g.n.

Skutki przekształcenia użytkowania we własność

Zgodnie z ustawą z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: u.p.u.w.) od 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów.

Ustawodawca wprowadził jednak wymóg, ażeby przekształcenie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej, co stosować się będzie zarówno do przypadku konieczności założenia nowej księgi wieczystej, jak też wydzielenia istniejącej.

Podstawę dla ujawnienia prawa własności gruntu stanowić będzie jednak zaświadczenie, które potwierdzi fakt przekształcenia. W zależności od przypadku zaświadczenie będzie wydawane przez:

• starostę,
• dyrektora oddziału Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa,
• dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji,
• organu wykonawczego danej jednostki samorządu terytorialnego.

Co do zasady, zaświadczenie będzie wydawane z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia dokonania przekształcenia. W przypadkach szczególnych zaświadczenie będzie też wydawane na wniosek byłego użytkownika (obecnego właściciela) w terminie czterech miesięcy od dnia otrzymania tegoż wniosku. Z tytułu dokonania przekształcenia właściciel będzie musiał uiszczać na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu (gminy, powiatu, województwa samorządowego albo Skarbu Państwa) opłatę.

Opłata przekształceniowa przez 20 lat

Wysokość opłaty przekształceniowej zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. ma być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywała w dniu przekształcenia.

Punktem odniesienia jest więc 1 stycznia 2019 r. - w tym dniu bowiem przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zostanie przeprowadzone.

I właśnie w tym kontekście wciąż ważna pozostaje kwestia aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. Ich ostateczna wysokość stanowić będzie punkt odniesienia przy ustanawianiu kolejnej opłaty związanej z przekształceniem. Nowa opłata ma być wnoszona przez nowego właściciela (dawnego użytkownika wieczystego gruntu) przez 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.

Aktualizacja opłat po 1 stycznia 2019 r.

Uwagę na przedmiotowe zagadnienie zwrócił również ustawodawca, określając w art. 21 u.p.u.w. zasady aktualizacji opłat rocznych.

Ustawodawca wskazał, że postępowania w sprawach aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego oraz aktualizacji lub ustalenia stawek procentowych tych opłat (co trzeba potraktować jako osobny przypadek), wszczęte i niezakończone przed dniem przekształcenia, toczyć się będą nadal po przekształceniu na podstawie przepisów dotychczasowych. Oznacza to brak podstawy do jakichkolwiek odgórnych zmian lub modyfikacji przedmiotowych postępowań. Dotyczy to również przyporządkowania do konkretnego gruntu odpowiedniej stawki procentowej opłaty zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Następnie to taka właśnie stawka stanowić będzie podstawę przy ustalaniu wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste, a następnie opłaty przekształceniowej.

We wskazanych przypadkach opłatę wnosi się w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby od 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie.

W sytuacji gdy w wyniku aktualizacji opłaty rocznej lub aktualizacji stawki procentowej z tytułu użytkowania wieczystego zostałaby ustalona nowa wysokość opłaty rocznej, to opłata ta będzie dalej wnoszona w nowej wysokości, wynikającej z tej aktualizacji i obowiązywać znów będzie od 1 stycznia 2019 r. W razie takiej potrzeby później wyrównuje się ewentualne różnice wynikające z nadpłaty lub niedopłaty.

Aktualizacja rozłożona na trzy lata

Do przedmiotowej analizy dodać trzeba jeszcze jedną informację. Otóż zgodnie z art. 77 ust. 2a u.g.n., w przypadku kiedy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, to użytkownik wieczysty wnosi nową opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą natomiast kwotę ponad dwukrotność opłaty rocznej rozkłada się na dwie równe części, które będą powiększały opłatę roczną w następnych dwóch latach i ostatecznie opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji ma być równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

CO MÓWIĄ PRZEPISY

W sytuacji, kiedy w wyniku postępowań związanych z aktualizacją opłaty za użytkowanie wieczyste, lub postępowań związanych ze zmianą stawki opłaty za użytkowanie wieczyste, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, to właściwy organ administracji publicznej ma obowiązek zawiadomienia właściciela o tym: l czy do wniesionej opłaty należy wnieść dopłatę, l że w przypadku wniesienia przez właściciela nadpłaty organ ma obowiązek zwrócenia właścicielowi nadwyżki wniesionej do opłaty jednorazowej.

Art. 21 ust. 8 u.p.u.w.

Zgodnie z art. 7 ust. 2 u.p.u.w. w tego rodzaju przypadkach wysokość opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności musi być równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w trzecim roku od dokonania aktualizacji. Oczywiście znajduje to zastosowanie także wtedy, gdy ten trzeci rok od dokonania aktualizacji jeszcze nie upłynął. Nie można natomiast do opłaty przekształceniowej w tym przypadku przyjmować pośredniej, obowiązującej np. w drugim roku stawki opłaty.

Podstawa prawna

• art. 77-84 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2018 r. poz. 121; ost. zm. Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

• art. 7 ust. 2, art. 21 ust. 8 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716)

dr Maciej J. Nowak

radca prawny, właściciel kancelarii dr Maciej Nowak w Szczecinie