7/2016, data dodania: 27.06.2016 Czy sprzedaż działek z majątku prywatnego podlega VAT
W 2002 r. otrzymałem od ojca w darowiźnie gospodarstwo rolne o powierzchni 12 321 m2. W 2013 r. zdecydowałem się je sprzedać, jednak przez dwa lata nie znalazłem kupca. W tej sytuacji postanowiłem wystąpić o warunki zabudowy działki z planem podziału na 10 działek i budowę 10 budynków mieszkalnych. Uzyskałem je w styczniu 2016 r. pod warunkiem uzyskania szerszej drogi dojazdowej. W związku z tym zleciłem geodecie podział gruntu gospodarstwa na 10 działek oraz wydzielenie drogi z sąsiedniej działki. Na początku 2016 r. odkupiłem od sąsiada ten fragment działki, a następnie zleciłem wykonanie projektu przyłączy wody i kanalizacji do działek. Czy w tej sytuacji sprzedaż działek będzie podlegała opodatkowaniu VAT?
PROBLEM
RADA
Sprzedaż przez Pana działek nie będzie następowała w ramach wykonywania działalności gospodarczej, a w konsekwencji nie będzie opodatkowana VAT. Niestety, istnieje duże ryzyko, że organy podatkowe przyjmą odmienne stanowisko w tej kwestii. Dlatego warto, aby sprzedaż działek poprzedził Pan uzyskaniem interpretacji indywidualnej. Szczegóły w uzasadnieniu.
UZASADNIENIE
Działalność gospodarcza według ustawy o VAT obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Sporna jest jednak kwestia, kiedy osoby fizyczne, sprzedając działki, działają w charakterze podatników, tj. dokonują sprzedaży w ramach stanowiącej działalność gospodarczą w rozumieniu VAT działalności handlowej.
Przyjmuje się najczęściej, że o tym, czy dochodzi do opodatkowania, decyduje przede wszystkim to, czy sprzedawane działki zostały nabyte w celu odsprzedaży (w celach handlowych) czy do celów prywatnych. Jak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 19 kwietnia 2012 r. (sygn. akt I FSK 1118/11):
(...) przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając działki budowlane działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czyli stałą. Nie jest działalnością handlową sprzedaż majątku osobistego (prywatnego), który nie został nabyty w celach odsprzedaży (w celach handlowych), lecz spożytkowania w celach prywatnych. Liczba i zakres transakcji sprzedaży gruntów nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem opodatkowania, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów.
Wyjątkowo jednak sprzedaż działek nabytych do celów prywatnych może następować w wykonaniu działalności gospodarczej i podlegać opodatkowaniu VAT, jeżeli sprzedaży tej towarzyszą aktywne działania osoby fizycznej z zakresu obrotu nieruchomościami. Działaniami takimi są, przykładowo, uzbrojenie działek czy podjęcie charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami działań marketingowych. Jak czytamy w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 marca 2015 r. (sygn. akt I FSK 1859/13):
(...) fakt podjęcia, np. takich czynności, jak uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych oraz działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, stanowią o takiej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, które mogą wskazywać, że czynności sprzedającego przybierają formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną.
W przedstawionej sytuacji wykonał Pan czynności mające na celu ułatwienie sprzedaży omawianych działek:
● wystąpił o warunki zabudowy,
● dokonał podziału działki,
● wydzielił drogę z działki sąsiada,
● wykupił od sąsiada fragment tej działki oraz
● zlecił wykonanie projektu przyłączy wody i kanalizacji.
Czynności tych jest sporo, lecz w ocenie autora nie jest ich wystarczająco dużo, aby uznać, że z punktu widzenia VAT prowadzi Pan działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. W związku z tym w przedstawionej sytuacji sprzedaż działek nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT (chyba że podejmie Pan jednak dalsze czynności mające na celu uatrakcyjnienie działek, np. wykona Pan zaprojektowane przyłącza).
UWAGA!
Jeżeli sprzedaży działek nabytych do celów prywatnych towarzyszą aktywne działania osoby fizycznej, takie jak uzbrojenie działek czy podjęcie charakterystycznych dla obrotu nieruchomościami działań marketingowych, wówczas sprzedaż taka nosi znamiona działalności gospodarczej i podlega VAT.
Niestety, istnieje duże ryzyko, że organy podatkowe będą mieć w tej kwestii odmienne zdanie. Dlatego wskazane jest, aby wystąpił Pan z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej. Tylko w ten sposób pozna Pan stanowisko fiskusa w swojej sprawie, do którego zastosowanie się nie będzie Panu mogło zaszkodzić.
Podstawa prawna:
● art. 15 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 710; ost.zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 846
● art. 14b § 1 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 613; ost.zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 846
Tomasz Krywan
doradca podatkowy
