30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Na jej mocy wprowadzono zmiany m.in. w zakresie zasad obrotu ziemią rolną oraz zasad ustanawiania hipotek na nieruchomościach rolnych (dokonano nowelizacji m.in. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece), które zaczęły obowiązywać od 30 kwietnia 2016 r.

1. Hipoteka na nieruchomości rolnej ustanawiana po 16 sierpnia 2016 r.

Ustawą z 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece uchylono przepis zawarty w art. 68 ust. 2a. Odpowiednio z dniem 16 sierpnia 2016 r. przywrócono możliwość określenia wartości/sumy hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej przez strony umowy, tj. przez samego rolnika i bank/instytucję kredytującą/finansującą, bez ingerencji ustawodawcy.

Zmiana ta oznacza, że w praktyce to sam rolnik ubiegający się o kredyt/właściciel gruntu (nieruchomości rolnej) oraz bank/instytucja finansująca mogą wspólnie ustalać, w drodze porozumienia, wartość nieruchomości rolnej przy udzielaniu kredytu hipotecznego. Suma hipoteki na nieruchomości rolnej będzie teraz kształtowana przez same strony umowy przy ustalaniu hipoteki (tj. według zasad obowiązujących przed 30 kwietnia 2016 r.).

UWAGA!

16 sierpnia 2016 r. przestało obowiązywać ograniczenie sumy hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej do jej wartości. Obecnie możliwe jest ustanowienie hipoteki na nieruchomości rolnej w wysokości wyższej aniżeli wartość tej nieruchomości.

PRZYKŁAD 1

Stefan K. prowadzący działalność gospodarczą pod firmą PHU "Nowy Folwark" chce kupić nowy kombajn. Na ten cel zamierza zaciągnąć kredyt w banku XYZ w wysokości 250 000 zł. Bank zgodził się na udzielenie takiego kredytu, ale zażądał zabezpieczenia hipotecznego na nieruchomości rolnej stanowiącej własność kredytobiorcy, zapisanej w KW nr XXXXXXXXX. Pozytywna decyzja kredytowa zapadła 19 sierpnia 2016 r., co oznacza, że w zakresie ustanowienia hipoteki na nieruchomości rolnej Stefana K. znajdą zastosowanie nowe przepisy (obowiązujące od 16 sierpnia 2016 r.).

Stefan K. wnioskował o ten kredyt 16 sierpnia 2016 r., ale z ostrożności zlecił wykonanie operatu szacunkowego swojej nieruchomości, która miałaby stanowić zabezpieczenie hipoteczne potencjalnego kredytu. Zgodnie ze sporządzonym operatem szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości rolnej stanowiącej własność Stefana K. i mającej stanowić zabezpieczenie udzielanego kredytu wynosi 200 000 zł.

Bank XYZ żąda zabezpieczenia kredytu na poziomie 300 000 zł (hipoteka ma zabezpieczać kapitał i odsetki oraz dodatkowe koszta).

W związku z nowelizacją przepisów Stefan K. może złożyć wniosek o ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie kredytu udzielanego mu przez bank XYZ, mimo że wartość rynkowa jego nieruchomości jest niższa niż suma hipoteki ustalona przez bank.

Sąd wieczystoksięgowy, wobec uchylenia przepisu zawartego w art. 68 ust. 2a UKWiH, nie będzie mieć podstaw do oddalenia wniosku o wpis takiej hipoteki. Do wniosku o wpis hipoteki na tej nieruchomości nie trzeba będzie załączać także operatu szacunkowego. Może mieć on tylko znaczenie informacyjnej dla banku, natomiast nie stanowi już obligatoryjnego załącznika do wniosku o wpis hipoteki na nieruchomości rolnej.

2. Postępowania wszczęte po 16 sierpnia 2016 r.

Do postępowań wieczystoksięgowych związanych z wpisem hipoteki na nieruchomości rolnej wszczętych 16 sierpnia 2016 r. lub po tym dniu, stosuje się znowelizowane przepisy, zgodnie z którymi wartość hipoteki ustanawianej na nieruchomości rolnej ustalają strony umowy kredytowej, bez ingerencji ustawodawcy.

3. Postępowania wszczęte po 30 kwietnia 2016 r. i zakończone przed 16 sierpnia 2016 r.

W przypadku postępowań wieczystoksięgowych dotyczących wpisu hipoteki na nieruchomości rolnej wszczętych po 30 kwietnia 2016 r. i zakończonych przed 16 sierpnia 2016 r. obowiązują przepisy ustawy z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Oznacza to, że sąd wieczystoksięgowy dokonywał wpisu takiej hipoteki według obowiązującego wówczas przepisu zawartego w dodanym art. 68 ust. 2a UKWiH. Oznacza to, że suma takiej hipoteki nie może przewyższać wartości rynkowej nieruchomości, na której została ustanowiona, co sąd ustalał na podstawie załączanego do wniosku operatu szacunkowego nieruchomości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.

4. Postępowania wszczęte po 30 kwietnia 2016 r. i niezakończone do 16 sierpnia 2016 r.

Z kolei do postępowań wieczystoksięgowych związanych z wpisem hipoteki na nieruchomości rolnej wszczętych po 30 kwietnia 2016 r., ale niezakończonych do 16 sierpnia 2016 r., stosuje się nowe przepisy, tj. przepisy UKWiH w brzmieniu nadanym ustawą z 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece (która uchyliła art. 68 ust. 2a UKWiH).

Oznacza to, że jeśli wniosek o wpis do księgi wieczystej hipoteki na nieruchomości rolnej został wprawdzie złożony we właściwym sądzie wieczystoksięgowym po 30 kwietnia 2016 r. (czyli według stanu prawnego, w którym obowiązywał art. 68 ust. 2a UKWiH, tj. gdy do wniosku konieczne było załączenie operatu szacunkowego nieruchomości, według którego sąd weryfikował, czy suma wnioskowanej hipoteki nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z przedłożonego przez wnioskodawcę operatu), ale nie został jednocześnie rozpoznany przez sąd do 16 sierpnia 2016 r., wówczas jego rozpatrzenie przez sąd powinno nastąpić na podstawie nowych przepisów, tj. wpis hipoteki na podstawie takiego wniosku nastąpi zgodnie z nowymi zasadami, bez konieczności ograniczenia sumy hipoteki do wartości nieruchomości i bez konieczności załączenia do wniosku operatu/wyceny nieruchomości.

PRZYKŁAD 2

Stefan Nowak (rolnik) w ramach prowadzonej działalności rolnej zaciągnął w banku XYZ kredyt w wysokości 500 000 zł na zakup maszyn rolniczych. Zabezpieczeniem kredytu ma być hipoteka na nieruchomości rolnej kredytobiorcy zapisanej w księdze wieczystej KW nr XXXXXXX.

20 maja 2016 r. wniosek o wpis hipoteki w celu zabezpieczenia kredytu został złożony we właściwym miejscowo sądzie wieczystoksięgowym - w którym wnioskowano o wpis hipoteki w wysokości 600 000 zł. Z załączonego do wniosku operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, wynikało, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi 550 000 zł.

Sąd wieczystoksięgowy rozpoznał wniosek o wpis tej hipoteki 22 sierpnia 2016 r. i zgodnie z art. 3 ustawy z 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece zastosował przepisy obowiązujące od 16 sierpnia 2016 r., uwzględniając wniosek i dokonując wpisu wnioskowanej hipoteki (mimo że suma hipoteki była wyższa o 50 000 zł niż wartość rynkowa nieruchomości wynikająca z operatu szacunkowego).

Gdyby sąd rozpoznał wniosek w tej sprawie przed 16 sierpnia 2016 r., wówczas kierując się przepisem zawartym w art. 68 ust. 2a UKWiH, musiałby oddalić ten wniosek (odmawiając wpisu), ponieważ suma wnioskowanej hipoteki przewyższa wartość rynkową nieruchomości wynikającą z operatu szacunkowego załączonego do wniosku, a sąd byłby zobligowany kierować się danymi zawartymi w operacie.

5. Pozostałe zmiany w obrocie ziemią rolną obowiązujące od 16 sierpnia 2016 r.

W wyniku wprowadzonej nowelizacji:

a) wyłączono spod stosowania ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego:

- nieruchomości rolne stanowiące drogi wewnętrzne (przed nowelizacją były już problemy ze zbywaniem tego typu nieruchomości, które niejednokrotnie stanowią dojazd do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha),

- zakupy dokonywane przez parki narodowe na cele związane z ochroną przyrody (parki narodowe będą mogły kupować ziemię rolną);

b) ograniczono możliwość stosowania przez Agencję Nieruchomości Rolnych (ANR) uprawnień do nabycia udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego (m.in. w przypadku, gdy nabywcami miałyby być osoby bliskie zbywcy, lub nabycie miałoby następować w drodze dziedziczenia ustawowego).

UWAGA!

Po 16 sierpnia 2016 r. ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych nie dotyczą parków narodowych, gdy kupują one nieruchomość rolną na cele związane z ochroną przyrody.

Obecnie zatem przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosuje się do:

A. nieruchomości rolnych, które:

● wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa,
● mają powierzchnię mniejszą aniżeli 0,3 ha,
● są drogami wewnętrznymi;

B. nabycia udziałów lub ich części we współwłasności nieruchomości o pow. mniejszej niż 0,3 ha lub nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne.

Do czynności prawnych związanych z realizacją uprawnienia ANR do nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, będącej właścicielem nieruchomości rolnej, w stosunku do umów zawartych przed 16 sierpnia 2016 r., stosuje się nowe przepisy obowiązujące od 16 sierpnia 2016 r.

PODSTAWA PRAWNA:

● art. 1, 2, 3, 4 i 5 ustawy z 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. z 2016 r. poz. 1159

Emilia Bartkowiak

radca prawny