Do rzeczowych form zabezpieczeń zaliczamy:

● hipotekę,

● zastaw,

● przewłaszczenie.

1. Hipoteka

Hipoteka należy do ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawia się ją w celu zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej. Wierzyciel, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką, może domagać się zaspokojenia poprzez egzekucję z przedmiotu hipoteki, tj. poprzez egzekucję z nieruchomości, na której dana hipoteka została ustanowiona. Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na to, kto jest jej właścicielem. Oznacza to, że wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. Nabywca nieruchomości obciążonej hipotecznie staje się dłużnikiem hipotecznym (rzeczowym). Bez znaczenia pozostaje okoliczność, że nie był on stroną umowy, z której zabezpieczona wierzytelność wynika. Wierzyciel hipoteczny jest uprzywilejowany w tym sensie, że posiada prawo pierwszeństwa zaspokojenia się z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami (osobistymi) właściciela nieruchomości.

Do powstania hipoteki konieczne jest:

● zawarcie umowy hipoteki (konieczna forma aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia) oraz

● wpisanie hipoteki do księgi wieczystej.

UWAGA!

Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Przedmiotem hipoteki może być, oprócz prawa własności nieruchomości, także użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteką może być obciążona także część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

UWAGA!

Jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki.

Hipoteka zabezpiecza wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność przyszłą, do oznaczonej sumy pieniężnej.

Możliwość zmniejszenia sumy hipoteki w przypadku tzw. nadzabezpieczenia jest niezwykle korzystna w obrocie gospodarczym. Instytucja ta chroni bowiem przed nadmiernym obciążeniem osobę/podmiot ustanawiające zabezpieczenie hipoteczne w stosunku do rzeczywistych potrzeb wierzyciela. Tym samym jeśli znaczna część kredytu lub pożyczki zabezpieczonych hipotecznie zostanie spłacona przez kredytobiorcę, a ustanowione hipoteki nadal będą opiewać na pierwotną, maksymalną kwotę, każdoczesny właściciel nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki adekwatnie do wysokości dokonanej spłaty kredytu (pożyczki).

Wierzyciele zabezpieczający swoje roszczenia hipoteką mogą powołać tzw. administratora hipoteki, jeśli hipoteka ma zabezpieczać kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom. Służy to sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia (np. udzielenie kredytu konsorcjalnego temu samemu przedsiębiorcy przez różne banki). Administratorem może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia.

Administrator hipoteki zawiera umowę o ustanowienie hipoteki z kredytobiorcą i wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wszystkich wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem hipotecznym (w umowie ustanawiającej hipotekę należy wskazać zakres zabezpieczenia poszczególnych wierzytelności oraz przedsięwzięcie, którego sfinansowaniu mają służyć). Do księgi wieczystej zaś w tym przypadku, jako wierzyciel hipoteczny, wpisywany jest tylko administrator hipoteki, a nie wszyscy wierzyciele.

UWAGA!

Aby ustanowić administratora hipoteki, konieczne jest zawarcie przez wierzycieli w tym zakresie umowy na piśmie. Forma pisemna jest tutaj zastrzeżona pod rygorem nieważności.

W przypadku wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki i niepowołania nowego administratora każdy z wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, może żądać podziału hipoteki. Jeżeli administrator hipoteki jest również wierzycielem, wówczas działa w imieniu własnym i na rachunek własny oraz w imieniu własnym, ale na rachunek pozostałych wierzycieli. Działanie w imieniu własnym, ale na rachunek wierzycieli, oznacza, że tylko administratorowi hipoteki przysługuje legitymacja czynna oraz bierna w postępowaniach prowadzących do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej hipotecznie. Odpowiednio tylko administrator może pozywać oraz prowadzić we własnym imieniu ewentualną egzekucję z takiej obciążonej hipotecznie nieruchomości.

Dopuszczalne jest także, by hipoteka zabezpieczała kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi. W umowie ustanawiającej hipotekę należy wówczas wskazać stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem. Wierzyciel hipoteczny może też podzielić hipotekę. Oświadczenie w tym zakresie wierzyciel składa właścicielowi nieruchomości, a podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystej.

Wykluczona jest jednak możliwość ustanowienia hipoteki na rzecz określonego wierzyciela, która miałaby zabezpieczać przysługujące mu wszystkie, istniejące i przyszłe, jednak do końca nieskonkretyzowane wierzytelności wobec określonego dłużnika. Stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności muszą bowiem zostać skonkretyzowane i opisane w umowie ustanawiającej hipotekę.

Właścicielowi nieruchomości przysługuje także tzw. prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w przypadku wygaśnięcia hipoteki. Uprawnienie rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym oznacza, że w granicach wygasłej hipoteki właściciel obciążonej nieruchomości może:

● ustanowić na tym miejscu nową hipoteką,

● przenieść na to miejsce za zgodą uprawnionego którąkolwiek z innych hipotek obciążających nieruchomość.

Gdy hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel jest uprawniony do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w granicach tej części wygasłej hipoteki.

Właściciel nieruchomości nie może jednak skorzystać z uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym w przypadku, gdy:

● hipoteka wygasłaby na skutek przeprowadzonej egzekucji z nieruchomości,

● na opróżnionym miejscu miałaby zostać ustanowiona hipoteka przymusowa.

UWAGA!

Uprawnienie do rozporządzania miejscem po wygasłej hipotece przysługuje wyłącznie właścicielowi nieruchomości, a nie wierzycielowi czy organowi egzekucyjnemu. Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, w wyniku którego właściciel nieruchomości miałby się zobowiązać do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.

Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przechodzi wraz z przejściem własności nieruchomości na każdoczesnego jej właściciela.

Hipotece ustanowionej na opróżnionym miejscu hipotecznym lub przeniesionej na opróżnione miejsce hipoteczne przysługuje pierwszeństwo takie samo jak wygasłej hipotece. Jeżeli zaś na opróżnionym miejscu hipotecznym nie zostanie ustanowiona nowa hipoteka, ani też właściciel nieruchomości nie zastrzeże sobie w księdze wieczystej uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, wówczas zastosowanie znajduje zasada "posuwania się hipotek naprzód".

Wnioski o wpis hipoteki należy składać na urzędowych formularzach (Wniosek o wpis w księdze wieczystej z wykorzystaniem formularzy KW-WPIS/KW-ZAD/KW-PP/KW-WU) dostępnych w budynkach sądów prowadzących księgi wieczyste, a także na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/ksiegi-wieczyste/.

Od wniosku o wpis i wykreślenie hipoteki należy uiścić opłaty sądowe. Opłaty są niezależne od wysokości ustanawianych/wykreślanych hipotek i mają charakter stały. Za wpis hipoteki należy uiścić stałą opłatę sądową w wysokości 200,00 zł (od każdej hipoteki). Od wniosku za wykreślenie hipoteki pobiera się stałą opłatę w wysokości 100,00 zł.

Wzór 1. Oświadczenia ustanawiające hipotekę wraz z wnioskiem o ustanowienie hipoteki

2. Zastaw - na rzeczach ruchomych/prawach/rejestrowy

W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela rzeczy, wyjąwszy tych, którym z mocy ustawy przysługuje pierwszeństwo szczególne.

Zastaw można ustanowić także w celu zabezpieczenia wierzytelności przyszłej lub warunkowej. Przedmiotem zastawu mogą być także prawa, jeżeli są zbywalne.

Do ustanowienia zastawu potrzebna jest umowa między właścicielem a wierzycielem oraz, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wydanie rzeczy wierzycielowi albo osobie trzeciej, na którą strony się zgodziły. Jeżeli rzecz znajduje się w dzierżeniu wierzyciela, do ustanowienia zastawu wystarcza sama umowa. Zastaw jest skuteczny wobec wierzycieli zastawcy, jeżeli umowa o ustanowienie zastawu została zawarta na piśmie z datą pewną. Wierzytelność można także zabezpieczyć zastawem rejestrowym, który regulują odrębne przepisy (tj. ustawa o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów).

Zastaw zabezpiecza także roszczenia o odsetki za trzy ostatnie lata przed zbyciem rzeczy w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym, przyznane koszty postępowania w wysokości nieprzekraczającej dziesiątej części kapitału oraz inne roszczenia o świadczenia uboczne, w szczególności roszczenie o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania oraz o zwrot nakładów na rzecz.

Prawo zastawu polega zatem na tym, że wierzyciel, którego wierzytelność została zabezpieczona zastawem na rzeczy (lub prawie), może dochodzić zaspokojenia z tej rzeczy (prawa) bez względu na to, czyją stała się własnością (podobnie jak to ma miejsce odnośnie do wierzyciela hipotecznego). Do zaspokojenia wierzyciela z przedmiotu zastawu stosuje się odpowiednie zasady obowiązujące przy hipotece, a opisane już wyżej (m.in. zasada pierwszeństwa zaspokojenia z przedmiotu hipoteki przed pozostałymi wierzycielami właściciela nieruchomości).

Bardziej popularna jest często wykorzystywana w obrocie gospodarczym instytucja zastawu rejestrowego. W celu ustanowienia zastawu rejestrowego nie wystarcza jedynie zawarcie umowy zastawniczej, lecz konieczne jest także wpisanie zastawu do rejestru zastawów.

Przedmiotem zastawu rejestrowego mogą być rzeczy ruchome i zbywalne prawa majątkowe. Nie mogą być przedmiotem zastawu rejestrowego:

● prawa mogące być przedmiotem hipoteki,

● wierzytelności, na których ustanowiono hipotekę,

● statki morskie oraz statki w budowie mogące być przedmiotem hipoteki morskiej.

Zastawem rejestrowym można w szczególności obciążyć:

● rzeczy oznaczone co do tożsamości,

● rzeczy oznaczone co do gatunku (jeżeli w umowie zastawniczej określona zostanie ich ilość oraz sposób wyodrębnienia od innych rzeczy tego samego gatunku),

● zbiór rzeczy ruchomych lub praw (stanowiący całość gospodarczą, choćby jego skład był zmienny),

● wierzytelności,

● prawa na dobrach niematerialnych,

● prawa z papierów wartościowych,

● prawa z niebędących papierami wartościowymi instrumentów finansowych.

UWAGA!

Zastaw rejestrowy może być ustanowiony także wówczas, gdy zastawca nabędzie przedmiot zastawu w przyszłości. Obciążanie zastawem rejestrowym takiego przedmiotu zastawu staje się skuteczne z chwilą jego nabycia przez zastawcę.

Wpis do rejestru zastawów ma charakter konstytutywny. Jeżeli ten sam przedmiot jest obciążony więcej niż jednym zastawem rejestrowym, o pierwszeństwie zastawów rozstrzyga dzień złożenia wniosku o wpis do rejestru zastawów. Za dzień złożenia wniosku uważa się dzień jego wpływu do sądu prowadzącego rejestr zastawów. Wnioski, które wpłynęły tego samego dnia, uważa się za złożone równocześnie.

Formularze te (WNIOSEK O WPIS ZASTAWU REJESTROWEGO RZ-1/ZAŁĄCZNIK DO WNIOSKU O WPIS ZASTAWU REJESTROWEGO RZ-1A/ I INNE) dostępne są w sądach prowadzących rejestr zastawów lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości pod adresem: http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/rejestr-zastawow/formularze-wnioskow-w-postepowaniu-sadowym-o-wpis-do-rejestru-zastawow/.

Sądem miejscowo właściwym dla dokonania wpisu zastawu do rejestru zastawów jest sąd (Wydział Gospodarczy - Rejestru Zastawów), w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania (siedziba) zastawcy. Pełen wykaz sądów prowadzących rejestr zastawów dostępny jest pod adresem: http://bip.ms.gov.pl/pl/rejestry-i-ewidencje/rejestr-zastawow/wykaz-sadow-prowadzacych-rejestr-zastawow/.

Od wniosku o wpis do rejestru zastawów należy uiścić opłatę sądową w wysokości 200 zł, od wniosku o zmianę wpisu w rejestrze zastawów pobierana jest opłata sądowa w wysokości 100,00 zł, natomiast od wniosku o wykreślenie zastawu rejestrowego z rejestru zastawów pobierana jest opłata sądowa w wysokości 50,00 zł.

Ewidencja księgowa opłaty sądowej:

Wn "Podatki i opłaty"

Ma "Rachunek bankowy"

Zaletą zabezpieczenia wierzytelności w postaci zastawu rejestrowego jest możliwość zaspokojenia wierzytelności na drodze pozasądowej (jeżeli zostało to wyraźnie przewidziane w umowie zastawniczej). W efekcie wierzyciel może przykładowo przejąć na własność przedmiot zastawu lub dokonać jego sprzedaży w drodze przetargu publicznego.

UWAGA!

Wnioski o wpis do rejestru zastawów składa się wyłącznie na urzędowych formularzach. Przy opisywaniu przedmiotu zastawu wnioskodawcy muszą korzystać z Katalogu Sposobu Opisu Przedmiotów Zastawu.

Wzór 2. Umowa o ustanowienie zastawu rejestrowego wraz z wnioskiem o wpis zastawu do rejestru zastawów

3. Przewłaszczenie

Zaspokojenie się wierzyciela z przedmiotu hipoteki lub zastawu (zwykłego) może nastąpić tylko w postępowaniu egzekucyjnym (komorniczym), po uprzednim uzyskaniu tytułu wykonawczego uprawniającego do prowadzenia egzekucji przeciwko dłużnikowi/dłużnikowi rzeczowemu. Natomiast w przypadku przewłaszczenia wierzyciel, jako właściciel rzeczy stanowiącej przedmiot przewłaszczenia, nie musi prowadzić osobnej z niej egzekucji, lecz może po prostu doprowadzić do jej zbycia lub zachować rzecz na poczet niespłaconego długu.

Istota przewłaszczenia na zabezpieczenie (umowa zawierana na zasadzie swobody umów, kauzalna - przyczynowa) sprowadza się do tego, że na wierzyciela zostaje przeniesiona przez dłużnika własność określonej rzeczy (np. samochodu). W przypadku gdy dług zostanie terminowo spłacony, względnie po rozwiązaniu umowy o współpracy, przeniesienie własności traci moc i dłużnik stanie się na powrót właścicielem tej rzeczy. Celem przewłaszczenia nie jest nabycie przez wierzyciela na własność przedmiotu przewłaszczenia, ale skuteczne zabezpieczenie realizacji kontraktu ze strony dłużnika.

Przedmiotem przewłaszczenia mogą być rzeczy (w tym także nieruchomości) oraz prawa. Zasadniczo umowa o przewłaszczeniu na zabezpieczenie nie wymaga zachowania szczególnej formy (dla celów dowodowych wystarczy forma pisemna), jednak umowa o przewłaszczeniu nieruchomości wymaga zachowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wprawdzie na skutek przewłaszczenia na zabezpieczenie wierzyciel jest właścicielem przewłaszczonej rzeczy, a dłużnik (do momentu spłaty długu) nie może odzyskać tej rzeczy, jednak przewłaszczona rzecz może być także pozostawiona w posiadaniu dłużnika.

Instytucja przewłaszczenia na zabezpieczenie jest stosowana w obrocie przede wszystkim przez banki (przy udzielaniu kredytów/pożyczek). Może stanowić przykładowo gwarancję zapłaty za wykonaną usługę.

UWAGA!

Jeśli upłynie termin spełnienia świadczenia, a świadczenie nie zostanie spełnione, własność rzeczy bezwarunkowo pozostaje przy przejmującym/wierzycielu (np. banku).

Wzór 3. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie

PODSTAWA PRAWNA:

● art. 66-72, art. 73 ust. 2 w zw. z art. 158, art. 157, art. 306-326, art. 327-335, art. 353¹, art. 509, art. 518, art. 876-887 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 121; ost.zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 827

● art. 95, art. 97, art. 101-102 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe - j.t. Dz.U. z 2012 r. poz. 1376; ost.zm. Dz.U. z 2014 r. poz. 1585

● art. 30-32, art. 101-102 ustawy z 28 kwietnia 1936 r. - Prawo wekslowe - Dz.U. z 1936 r. Nr 37, poz. 282; ost.zm. Dz.U. z 2012 r. poz. 1529

● art. 65, art. 67-68, art. 68¹, art. 68², art. 69, art. 101¹, art. 101³, art. 101⁴, art. 101⁸, art. 101⁹, art. 109 i nast. ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - j.t. Dz.U. 2013 r. poz. 707; ost.zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 1289

● art. 2-3, art. 5, art. 7, art. 11, art. 16, art. 20-22, art. 36-42 ustawy z 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów - j.t. Dz.U. z 2009 r. Nr 67, poz. 569; ost.zm. Dz.U. z 2009 r. Nr 69, poz. 595

● art. 42, art. 46, art. 60-62 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 1306

Emilia Bartkowiak

radca prawny

Czytaj także: "Zabezpieczenie roszczeń na etapie zawierania kontraktu".