Jak ustalić wartość początkową budynku nabytego w drodze spadku

Problem

Podatniczka nabyła w drodze spadku nieruchomość gruntową, którą zamierza wykorzystywać w działalności gospodarczej. Z dokumentu SD-Z2 wynika, że jest to działka zabudowana o wartości 60 000 zł. Czy do wartości początkowej nabytego budynku można przyjąć całą wartość tej nieruchomości? Czy też kwotę 60 000 zł należy podzielić na wartość gruntu, który nie podlega amortyzacji, i wartość budynku, który będzie amortyzowany?

Rada

W przedstawionej sytuacji podatniczka nie może przyjąć jako wartości początkowej budynku całej wartości rynkowej nieruchomości nabytej w drodze spadku, tj. 60 000 zł. Podatniczka powinna określić dwie wartości rynkowe, tj. wartość rynkową gruntu, który nie podlega amortyzacji, oraz wartość rynkową budynku, który będzie przez nią amortyzowany. Suma tych dwóch wartości nie powinna przekraczać wartości rynkowej całej odziedziczonej nieruchomości. Szczegóły - w uzasadnieniu.

Uzasadnienie

Przedstawiona w pytaniu wątpliwość wynika zapewne z tego, że grunty stanowią niepodlegające amortyzacji środki trwałe (art. 22c pkt 1 updof). Skutkuje to tym, że w przypadku nabywania (w tym w drodze darowizny) zabudowanych nieruchomości w praktyce dochodzi do nabywania dwóch lub więcej środków trwałych, tj. podlegających amortyzacji budynków lub budowli oraz niepodlegających amortyzacji gruntów.

Wartość początkowa środków trwałych nabytych w drodze spadku

W przypadku środków trwałych nabytych w drodze spadku za ich wartość początkową uważa się wartość rynkową z dnia nabycia (art. 22g ust. 1 pkt 3 updof). Przepis ten ma zastosowanie również w przypadku, gdy w ramach spadku nabywane są dwa lub więcej środki trwałe.

W przedstawionej sytuacji podatniczka powinna zatem określić dwie wartości rynkowe, tj. wartość rynkową gruntu, który nie podlega amortyzacji, oraz wartość rynkową budynku, który będzie podlegał amortyzacji (art. 22a ust. 1 pkt 1 updof). Stanowisko to potwierdzają organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej z 14 marca 2016 r. (sygn. IBPB-1-1/4511-43/16/ESZ) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że:

MF (…) odrębnymi środka trwałymi będą nieruchomość gruntowa i znajdujący się na niej budynek. (…) Wartości początkowe ww. składników majątku Wnioskodawczyni powinna ustalić z uwzględnieniem sposobu ich nabycia. Na gruncie niniejszej sprawy wartości te będą wartościami wynikającymi z umowy darowizny nie wyższymi od ich wartości rynkowej. Od tak ustalonej wartości początkowej budynku (grunty nie podlegają amortyzacji) Wnioskodawczyni będzie mogła dokonywać odpisów amortyzacyjnych, które jako koszty uzyskania przychodów będą pomniejszały jej przychód do opodatkowania.

Suma przyjętych wartości rynkowych gruntu oraz budynku nie powinna przekraczać wartości rynkowej całej odziedziczonej nieruchomości. Potwierdzają to organy podatkowe. W interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z 7 lutego 2012 r. (sygn. ITPB1/415-1149/11/HD) czytamy, że:

MF (…) dla określenia wartości początkowej poszczególnych środków trwałych należy cenę nabycia wynikającą z aktu notarialnego przypisać proporcjonalnie do tych środków. Jednocześnie należy pamiętać, aby suma wartości początkowej tych środków odpowiadała cenie nabycia wynikającej z aktu notarialnego.

Należy dodać, że z przepisów updof nie wynika, aby w przypadkach takich jak omawiany podatnicy mieli obowiązek korzystania z pomocy rzeczoznawców. W konsekwencji wyceny poszczególnych składników nieruchomości podatniczka może dokonać we własnym zakresie, z uwzględnieniem cen rynkowych. Nie ma jednak przeszkód, aby ze względów profilaktycznych przy dokonywaniu wyceny, o której mowa, skorzystała z pomocy rzeczoznawców. Organy podatkowe potwierdzają taką możliwość (zob. przykładowo interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 24 października 2011 r., sygn. ILPB1/415-1045/11-2/AG).

Podstawa prawna:

• art. 22a ust. 1 pkt 1, art. 22c pkt 1 i art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032; ost.zm. Dz.U. z 2017 r. poz. 648

Tomasz Krywan

- prawnik, doradca podatkowy, właściciel kancelarii podatkowej, autor licznych publikacji z zakresu prawa podatkowego

Czytaj także:

"Czy przekazanie firmy synowi jest opodatkowane VAT oraz podatkiem od spadków i darowizn", "Jakie koszty mogą być uwzględniane przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku?" - w bazie codziennie aktualizowanych porad i artykułów na www.inforfk.pl