Odpowiedź

Nie. W mojej ocenie wójt naruszył uprawnienia trwałego zarządcy w zakresie władania nieruchomością przez jednostkę organizacyjną.

Uzasadnienie

W świetle ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), choć nieruchomość pozostająca w trwałym zarządzie stanowi część zasobu nieruchomości gminy, którym gospodaruje wójt, to z chwilą przekazania nieruchomości w trwały zarząd to trwały zarządca włada nieruchomością w ramach tytułu prawnego, jakim jest decyzja administracyjna o ustanowieniu trwałego zarządu. Uprawnienia te realizuje "w zastępstwie" organu właściwego do gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości.

Jednostka organizacyjna ma prawo do korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności do korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania:

1) zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na nieruchomości zgodnie z przepisami Prawa budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,

2) oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż ten, na który został ustanowiony trwały zarząd, z równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony do trzech lat, albo za zgodą tych organów, jeżeli umowa jest zawierana na czas oznaczony dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, jednak na okres nie dłuższy niż czas, na który został ustanowiony trwały zarząd - zgoda jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość

- art. 43 ust. 2 u.g.n.

Użycie przez ustawodawcę w tym przepisie zwrotu "w szczególności" wskazuje, że katalog wymienionych czynności nie jest katalogiem zamkniętym, a ma charakter przykładowego wyszczególnienia możliwych do podjęcia czynności.

Taka interpretacja przepisów o trwałym zarządzie jest następstwem faktu, że organ gospodarujący danym zasobem nieruchomości, podejmując decyzję o przekazaniu konkretnej nieruchomości w trwały zarząd godzi się na przekazanie trwałemu zarządcy części swoich kompetencji w tym zakresie, kosztem pomniejszenia swoich uprawnień.

Natomiast granice działań trwałego zarządcy wyznacza cel, na jaki została przekazana nieruchomość oraz przepisy u.g.n. i Kodeksu cywilnego. Z kolei cel ustanowienia trwałego zarządu determinuje wysokość stawki procentowej, od jakiej wyliczane są opłaty roczne. Oddanie jednostce organizacyjnej w trwały zarząd nieruchomości stanowiącej własność lub przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego ogranicza więc uprawnienia właścicielskie tych podmiotów lub ich uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego. Podmioty te z chwilą oddania nieruchomości w trwały zarząd pozbawione zostają faktycznego władztwa nad nią, mimo że nieruchomości te pozostają w zasobie odpowiednio Skarbu Państwa czy JST. Ustanowienie na rzecz gminnej jednostki organizacyjnej trwałego zarządu nieruchomością stanowiącą własność lub znajdującej się w użytkowaniu wieczystym gmin pozbawia zatem wójtów, burmistrzów czy prezydentów miast możliwości ich wynajmowania, wydzierżawiania lub oddawania ich w użytkowanie (wyrok WSA w Gliwicach z 9 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 730/11).

Stronami umowy najmu pomieszczeń powinny być zatem: trwały zarządca (szkoła) i spółka. Formalnie rzecz ujmując, trwały zarządca nie jest odpowiedzialny za zobowiązania, które podjął wójt w imieniu gminy. Ewentualne roszczenia spółki o niewywiązanie się z podjętych zobowiązań spółka powinna kierować przeciwko gminie. Teoretycznie więc trwały zarządca może odmówić zawarcia umowy najmu. Bo jakie konsekwencje miałaby umowa zawarta przez trwałego zarządcę ze spółką, do zawarcia której zobowiązał się wójt, a cel wykorzystywania pomieszczeń byłby sprzeczny z celem ustanowienia trwałego zarządu? Zgodnie z art. 46 ust. 2 pkt 1 u.g.n. sytuacja taka stanowi podstawę do wydania z urzędu decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu. Zawarcie umowy na inny cel niż określony w decyzji o trwałym zarządzie daje podstawę do przyjęcia stanowiska, że ta część nieruchomości stała się zbędna jednostce organizacyjnej. A sytuacja taka także daje podstawę do wydania z urzędu decyzji o wygaśnięciu prawa trwałego zarządu (art. 46 ust. 2 pkt 6 u.g.n.). Wprawdzie ustawodawca uznał to uprawnienie, jako fakultatywną możliwość ("właściwy organ może z urzędu wydać decyzję") i choć w opisanym przypadku wydaje się, że nawet w takim przypadku wójt nie wydałby z urzędu decyzji, o której mowa, to właściwy organ kontrolujący działalność gminy w zakresie gospodarowania nieruchomościami miałby podstawę do kwestionowania działań wójta w tym zakresie mając na względzie art. 12 u.g.n. (zasady prawidłowej gospodarki). Warto także wskazać na fakt, że żaden przepis u.g.n. nie przyznaje wójtowi uprawnień do nakazania trwałemu zarządcy zawarcia takiej, a nie innej umowy najmu, dzierżawy. Brak w tym względzie podstawy prawnej uniemożliwia wójtowi podejmowanie w tym zakresie jakichkolwiek działań.

Pomijając niewłaściwe działania wójta, poprawne wyjście z tej sytuacji powinno wyglądać następująco. Spółka występuje do trwałego zarządcy z wnioskiem o zawarcie umowy najmu pomieszczeń z przeznaczeniem na prowadzenie przedszkola (punktu przedszkolnego), podając okres, na jaki ma być zawarta umowa, proponowaną stawkę najmu, nie wiążąc tego faktu z umową, porozumieniem z wójtem. Przy założeniu, że oddanie nieruchomości dla szkoły "z przeznaczeniem na działalność statutową" jest równoznaczne z oddaniem nieruchomości w trwały zarząd na cele oświatowe (takim terminem operuje u.g.n.) należy przyjąć, że zawarcie przez szkołę umowy najmu ze spółką będzie dopuszczalne.

Z orzecznictwa

W sytuacji oddania nieruchomości w trwały zarząd wyłączne kompetencje do reprezentowania właściwego podmiotu w stosunkach cywilnoprawnych dotyczących nieruchomości i obejmujących czynności prawne zastrzeżone dla trwałego zarządcy posiada ten zarządca.

Uchwała Sądu Najwyższego z 23 lipca 2004 r., sygn. akt III CZP 35/04

Z ustawy z 7 września 1991 r. o systemie oświaty (dalej: u.s.o.) wynika, że przedszkola (punkty przedszkolne) są placówkami oświatowymi (art. 2 pkt 1 u.s.o.), zatem trwały zarządca, jakim jest szkoła, będzie mógł zawrzeć umowę najmu pomieszczeń z przeznaczeniem na prowadzenie przedszkola, gdyż będzie to zgodne z celem ustanowienia trwałego zarządu (cele oświatowe). Tym samym prawo trwałego zarządu będzie dalej prawem o charakterze nieodpłatnym, gdyż w myśl art. 81 ust. 1 u.s.o. publiczne szkoły, placówki, a także inne formy wychowania przedszkolnego, zakłady kształcenia nauczycieli, placówki doskonalenia nauczycieli i kolegia pracowników służb społecznych oraz prowadzące je organy, są zwolnione z opłat z tytułu trwałego zarządu, użytkowania i użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, zajętych na działalność oświatową. Ani szkoła ani spółka nie będą także obowiązani do uiszczania podatku od nieruchomości (art. 81 ust. 2 u.s.o.).

PIOTR WANCKE

specjalista w zakresie prawa administracyjnego i cywilnego

PODSTAWY PRAWNE

● art. 12, art. 43 ust. 2, art. 46 ust. 2 pkt 1 i 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 1271)

● art. 2 pkt 1, art. 81 ust. 1 i 2 ustawy z 7 września 1991 r. o systemie oświaty (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 2156; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 1010)