Zdarza się, że nieruchomość kupiona przez podatnika jest wykorzystywana zarówno w działalności gospodarczej, jak i w celach prywatnych (np. jako mieszkanie dla podatnika i jego rodziny). Mimo to stanowi składnik firmowego majątku. Sprawa dodatkowo komplikuje się, gdy nieruchomość służy zarówno działalności opodatkowanej, jak i zwolnionej podatnika. W jakiej wysokości odliczyć VAT naliczony od tego zakupu? W jaki sposób rozliczać ten podatek w przypadku zmiany stopnia wykorzystania nieruchomości do celów działalności gospodarczej?

W przypadku nakładów ponoszonych m.in. na nabycie nieruchomości stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów prowadzonej przez tego podatnika działalności, jak i do celów innych, w tym w szczególności do celów osobistych podatnika lub jego pracowników, w tym byłych pracowników, których nie da się w całości przypisać działalności gospodarczej, podatek naliczony oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej (art. 86 ust. 7b ustawy o VAT).

W praktyce najczęściej stosowanym rozwiązaniem, które pozwala na określenie, jaką część wydatków związanych z mieszkaniem można zaliczyć na poczet wydatków związanych z działalnością gospodarczą, jest ustalenie proporcji między powierzchnią wykorzystywaną na cele działalności gospodarczej a łączną powierzchnią mieszkania. W tym celu stosuje się jedną z metod wydzielenia powierzchni na potrzeby działalności, a więc wyznaczenie:

● oddzielnego piętra w domu lub pomieszczenia (biura, garażu), wyłączonego z użytku prywatnego i wykorzystywanego wyłącznie na potrzeby działalności,

● części powierzchni mieszkania lub domu (np. salon z pokojem), którą trudno wydzielić fizycznie ze względu na wielkość lub układ pomieszczeń.

Taki sposób przyporządkowania wydatków nie będzie miał zawsze zastosowania. Innymi słowy, o faktycznie poniesionych kosztach związanych z działalnością wykonywaną w mieszkaniu nie zawsze będzie decydować powierzchnia przeznaczona na prowadzenie działalności. Może mieć zastosowanie w przypadku kosztów remontu, przebudowy mieszkania oraz ogólnie kosztów bezpośrednio związanych z metrażem mieszkania, takich jak ogrzewanie.

PRZYKŁAD

Załóżmy, że w lipcu br. podatnik nabędzie nieruchomość o wartości 1 000 000 zł plus VAT 230 000 zł, która w 60% będzie przeznaczona na potrzeby działalności gospodarczej, a w pozostałej części - na cele osobiste podatnika i jego rodziny. Nieruchomość zostanie przekazana do używania w lipcu br. Podatnik prowadzi działalność opodatkowaną i zwolnioną. Proporcja za 2012 r. wyniosła 80% i za 2013 r. też wyniesie 80%.

1. Ustalenie. ile odliczymy VAT

Krok 1. Ustalenie kwoty podatku naliczonego

W związku z tym, że nabyta przez podatnika nieruchomość zostanie wykorzystana w 60% na potrzeby działalności gospodarczej, podatek naliczony stanowi kwotę 138 000 zł (230 000 zł x 60%).

Krok 2. Ustalenie kwoty podatku naliczonego, która podlega odliczeniu w związku z działalnością mieszaną podatnika

Ponieważ nabyta nieruchomość w części przeznaczonej na działalność gospodarczą dotyczy zarówno działalności opodatkowanej, jak i zwolnionej, więc podatnik może odliczyć taką część podatku naliczonego, jaka jest związana z czynnościami opodatkowanymi. Proporcja wstępna na 2013 r. (na podstawie obrotów za 2012 r.) wyniosła 80%.

Podatnik w deklaracji VAT-7 za lipiec 2013 r. (jeśli w tym miesiącu otrzyma fakturę) może odliczyć podatek naliczony w kwocie 110 400 zł (138 000 zł x 80%).

2. Roczna korekta za 2013 r.

Obowiązek korekty rocznej za 2013 r. nie wystąpi, ponieważ nie wystąpiła różnica między proporcją wstępną (80%) a proporcją ostateczną na 2013 r. (80%), tzn. nie zmienił się udział obrotu opodatkowanego w obrocie ogółem.

3. Zmiana stopnia wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej

Załóżmy, że w styczniu 2015 r., czyli po upływie 18 miesięcy od oddania nieruchomości do użytkowania, podatnik zmniejszył stopień wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej (bez wyprowadzania tej części nieruchomości z majątku firmy). Po tej zmianie nieruchomość jest w 50% wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej i w 50% na inne potrzeby niezwiązane z działalnością gospodarczą.

Zmiana ta powoduje obowiązek korekty, o której mowa w art. 90a ustawy o VAT. Z przepisu tego wynika, że w przypadku gdy w ciągu 120 miesięcy, licząc od miesiąca, w którym nieruchomość stanowiąca część przedsiębiorstwa podatnika została przez niego oddana w użytkowanie, nastąpi zmiana w stopniu wykorzystania tej nieruchomości do celów działalności gospodarczej, dokonuje się korekty podatku naliczonego odliczonego przy jej nabyciu lub wytworzeniu. Korektę należy rozliczyć w deklaracji za okres rozliczeniowy, w którym nastąpiła ta zmiana, w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty. Jeżeli podatnik wykorzystuje tę nieruchomość w działalności gospodarczej również do czynności zwolnionych od podatku bez prawa do odliczeń, korekta powinna uwzględniać proporcję określoną w art. 90 ust. 3-10 ustawy o VAT, zastosowaną przy odliczeniu.

Krok 1. Ustalenie kwoty podatku naliczonego przy 50% udziale nieruchomości w działalności gospodarczej podatnika

Przed zmianą stopnia wykorzystania nieruchomości do działalności gospodarczej podatek naliczony stanowił kwotę 138 000 zł (230 000 zł x 60%). Natomiast po zmianie podatek naliczony stanowi kwotę 115 000 zł (230 000 zł x 50%).

Krok 2. Ustalenie kwoty podatku naliczonego, która podlegałaby odliczeniu w związku z działalnością mieszaną podatnika przy 50% udziale nieruchomości w działalności gospodarczej

Podatnik w deklaracji VAT-7 za lipiec 2013 r. odliczył podatek naliczony w kwocie 110 400 zł (138 000 zł x 80%). Natomiast przy wykorzystaniu nieruchomości w 50% na potrzeby działalności gospodarczej kwota tego odliczenia wyniosłaby wówczas 92 000 zł (115 000 zł x 80%).

Na skutek zmiany udziału nieruchomości w działalności gospodarczej (zmniejszenie udziału z 60% do 50%) kwota podatku naliczonego od nieruchomości związanej z działalnością mieszaną podatnika zmniejszyła się o 18 400 zł (110 400 zł - 92 000 zł).

Krok 3. Ustalenie kwoty korekty zmniejszającej podatek naliczony z tytułu zmniejszenia udziału nieruchomości w działalności gospodarczej podatnika (zarówno opodatkowanej, jak i zwolnionej) w kwocie proporcjonalnej do pozostałego okresu korekty, tj. 102 miesięcy (120 miesięcy - 18 miesięcy):

-18 400 zł : 120 miesięcy x 102 miesiące = -15 640 zł

Podatnik w deklaracji VAT-7 za styczeń 2015 r. (za miesiąc, w którym nastąpiła zmiana w stopniu wykorzystania nieruchomości) wykaże korektę zmniejszającą podatek naliczony o kwotę 15 640 zł ze znakiem minus.

PODSTAWA PRAWNA:

● art. 232-243, art. 659-692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2011 r. Nr 230, poz. 1370

● art. 71 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - j.t. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651; ost.zm. Dz.U. z 2012 r. poz. 1429

● art. 2 pkt 14 i 33, art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7, art. 8, art. 19 ust. 1, 4, 5, 10 i 16b, art. 29 ust. 1, 5 i 5a, art. 30 ust. 3, art. 41 ust. 14a, art. 43 ust. 1 pkt 9-10a, ust. 10 i 11, art. 86 ust. 1 i 7b, art. 90a, art. 146a pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - j.t. Dz.U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054; ost.zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 35

Aneta Szwęch

praktyk, autorka licznych publikacji z zakresu podatków i rachunkowości

CZYTAJ TAKŻE

"Rozliczenie VAT od wydatków firmy prowadzonej w mieszkaniu lub domu podatnika" - BV nr 20/2012 - dostępny na www.bv.infor.pl