W przedmiotowym wniosku Wnioskodawczyni wskazała, że prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług budowlanych, głównie kompleksowego wykonywania konstrukcji i pokryć dachowych (PKD 43.91.2). Na potrzeby tej działalności nabyła w 2011 r. lokal mieszkalny.

Lokal ten charakteryzował się niskim standardem wykończenia, mianowicie brak było okładzin podłogowych i ściennych, ceramiki sanitarnej, drzwi wewnętrznych, innych elementów. Przed wprowadzeniem tego lokalu do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych postanowiła dokonać jego ulepszenia. Miało ono na celu podniesienie standardu lokalu, zwiększenie jego funkcjonalności, wartości i użyteczności. Po zakończeniu prac ulepszeniowych lokal stanie się środkiem trwałym, zostanie wprowadzony do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, będzie wykorzystywany na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą i amortyzowany.

Wnioskodawczyni ponosi koszty związane z utrzymaniem nabytego na potrzeby działalności gospodarczej lokalu mieszkalnego. Są to koszty wynikające z zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej, min. koszty mediów w części wspólnej, opłat stałych dotyczących części wspólnej, takich jak: konserwacja urządzeń, ochrona obiektu, utrzymanie zieleni, naprawy, wywóz śmieci itp., rozliczanych na podstawie posiadanych udziałów.

Zauważyć należy, że nie są związane bezpośrednio z zakupem lokalu mieszkalnego dla celów działalności gospodarczej wydatki, które zostaną poniesione po dniu jego nabycia na jego utrzymanie. Wydatków tych nie będzie można również zaliczyć do kosztów poniesionych na przystosowanie lokalu do potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej, nie są to bowiem wydatki poniesione na adaptację środka trwałego. Wydatki te stanowią element kosztów stałych, ich poniesienie wynika z faktu posiadania przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą własności lokalu.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy prawa, stwierdzić należy, że w sytuacji gdy Wnioskodawczyni nabyła lokal mieszkalny dla potrzeb działalności gospodarczej i przystosowuje ten lokal do potrzeb tej działalności, to na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jako wydatki ponoszone w celu uzyskania przychodów, zaliczyć może wydatki ponoszone w celu utrzymania tego lokalu, takie jak: koszty wynikające z zobowiązań wobec wspólnoty mieszkaniowej, m.in. koszty mediów w części wspólnej, opłat stałych dotyczących części wspólnej, takich jak: konserwacja urządzeń, ochrona obiektu, utrzymanie zieleni, naprawy, wywóz śmieci, rozliczanych na podstawie posiadanych udziałów. Możliwe jest bowiem w tym przypadku przyjęcie, że poniesione one zostały w celu uzyskania przychodów. Są to tzw. koszty pośrednie, których nie można w sposób bezpośredni przypisać do konkretnego przychodu. A zatem, jeśli Wnioskodawczyni ewidencjonuje koszty uzyskania przychodów wg zasady opisanej powyżej, w myśl art. 22 ust. 5c należy je rozliczać proporcjonalnie do długości okresu, którego dotyczą.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej z 16 września 2013 r., sygn. IPTPB1/415-366/13-5/AG

Od redakcji:

Podatnik ma możliwość zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wszelkich wydatków, pod warunkiem:

● faktycznego poniesienia wydatku,

● istnienia związku przyczynowego pomiędzy wydatkiem a przychodami,

● braku dokonanego wydatku na liście negatywnej, zawartej w art. 23 updof,

● odpowiedniego udokumentowania poniesionego wydatku.

Jeżeli zatem podatnik nabył nieruchomość na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej i zdecydował się ją wyremontować przed wprowadzeniem lokalu do ewidencji środków trwałych, to ma prawo zaliczać do kosztów wydatki ponoszone na jej utrzymanie w trakcie remontu (np. czynsz, koszty mediów). Organ podatkowy w przywołanej interpretacji słusznie potwierdził, że tego rodzaju wydatki będą stanowiły koszt uzyskania przychodu również w przypadku, gdy doszło do przestoju w pracach remontowych na skutek wadliwego działania jednego z wykonawców remontu.

oprac. Katarzyna Wojciechowska

prawnik, ekspert w zakresie podatków dochodowych, redaktor "MONITORA księgowego"