Odpowiedź

Nie. Burmistrz w takim przypadku nie może wydać zgody na najem nieruchomości pozostającej w trwałym zarządzie na inny cel, niż wynika to z decyzji o ustanowieniu prawa trwałego zarządu.

Uzasadnienie

Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji (art. 45 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; dalej: u.g.n.). Decyzja o ustanowieniu trwałego zarządu powinna zawierać m.in. przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania; cel, na jaki nieruchomość została oddana w trwały zarząd; termin zagospodarowania nieruchomości; cenę nieruchomości i opłatę z tytułu trwałego zarządu; czas, na jaki trwały zarząd został ustanowiony (art. 45 ust. 2 u.g.n.).

Oznacza to, że oddanie nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej może nastąpić w określonym celu i nie jest dopuszczalna sytuacja, w której organ tego celu nie określi.

Opłata

Wskazanie celu ma duże znaczenie dla określenia opłaty z tytułu trwałego zarządu. Regułą jest bowiem, że prawo trwałego zarządu jest prawem odpłatnym. Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki nieruchomość została oddana, i wynosi, za nieruchomości oddane na cele:

● obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,1% ceny,

● mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a także na siedziby organów władzy i administracji publicznej - 0,3% ceny.

Za pozostałe nieruchomości wysokość opłaty z tytułu trwałego zarządu wynosi 1% ceny.

Nieodpłatne prawo trwałego zarządu stanowi wyjątek od zasady i musi być wprost wyrażone w przepisach szczególnych. W przypadku celów oświatowych taki wyjątek jest zawarty w ustawie z 7 września 1991 r. o systemie oświaty (dalej: u.s.o.). Zgodnie z art. 81 ust. 1 u.s.o., publiczne szkoły, placówki, a także inne formy wychowania przedszkolnego, zakłady kształcenia nauczycieli, placówki doskonalenia nauczycieli i kolegia pracowników służb społecznych oraz prowadzące je organy są zwolnione z opłat z tytułu trwałego zarządu.

Tak więc zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd na konkretny cel wiązać się będzie z koniecznością zmiany stawki procentowej i ustanowieniem nowej opłaty. Jeżeli po oddaniu nieruchomości w trwały zarząd nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do zmienionego sposobu korzystania. Zmiany stawki procentowej opłaty rocznej dokonuje się w drodze decyzji właściwego organu.

Skutkiem wykorzystywania nieruchomości niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji lub faktem, że nieruchomość stała się zbędna na cel będący podstawą ustanowienia trwałego zarządu, może być wydanie z urzędu przez właściwy organ decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu w odniesieniu do nieruchomości lub jej części.

Zgoda na podnajem

Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd, w tym do oddania jej lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na okres nie dłuższy niż czas, na jaki został ustanowiony trwały zarząd (art. 43 ust. 2 pkt 3 u.g.n.). Jeżeli umowa taka jest zawierana na czas do trzech lat, trwały zarządca musi zawiadomić o niej organ, który ustanowił trwały zarząd (w tym przypadku burmistrza). Jeżeli umowa jest zawierana na czas dłuższy niż trzy lata lub czas nieoznaczony, organ (burmistrz) musi wydać na nią zgodę. Przed wydaniem zgody właściwy organ powinien przeanalizować wszystkie przesłanki związane z tym zagadnieniem.

Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości oddanej w trwały zarząd na konkretny cel wiązać się będzie z ustanowieniem nowej opłaty.

W przypadku opisanym w pytaniu, mając świadomość, że nieruchomość będzie wykorzystywana niezgodnie z celem ustanowienia prawa trwałego zarządu, organ (burmistrz) nie może wydać zgody na zawarcie umowy najmu. Tym bardziej że w tym przypadku prawo trwałego zarządu ma charakter nieodpłatny, a żadem przepis nie przewiduje, by przeznaczenie nieruchomości na cele handlowe stanowiło podstawę do zwolnienia od opłat za trwały zarząd. Niewydanie zgody blokuje zawarcie umowy, ale w razie niezastosowania się do wydanej dyspozycji organów czy niewystąpienie o zgodę i zawarcie umowy stanowi podstawę do podjęcia decyzji o wygaśnięciu trwałego zarządu. Nie muszą być wtedy spełnione przesłanki z art. 46 ust. 2 pkt 3 i 6 u.g.n., a do wydania decyzji o wygaśnięciu wystarczy stwierdzenie, że nieruchomość w całości lub części przestała być wykorzystywana w celu prowadzenia działalności przez użytkownika (wyrok NSA z 8 listopada 2007 r., sygn. akt I OSK 1502/06).

W przypadku, gdyby umowa najmu - po zawiadomieniu organu (burmistrza) - została zawarta na okres do trzech lat, ten zasadniczo mógłby wszcząć postępowanie w przedmiocie zmiany stawki procentowej albo wygasić prawo trwałego zarządu. Wydanie decyzji na podstawie art. 46 ust. 2 u.g.n. jest fakultatywne i zależy od woli organu. Nie ma on w tym zakresie obowiązku. Tym niemniej rozstrzygnięcie w tym względzie powinno być rozpatrywane przez pryzmat art. 12 u.g.n., czyli zasady prawidłowej gospodarki.

PIOTR WANCKE

specjalista w zakresie prawa administracyjnego i cywilnego

PODSTAWY PRAWNE

● art. 12, art. 43 ust. 2 pkt 3, art. 45 ust. 1 i ust. 2, art. 46 ust. 2, art. 83 ust. 1 i ust. 2, art. 84 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774; ost. zm. Dz.U. z 2015 r. poz. 1777)

● art. 81 ust. 1 ustawy z 7 września 1991 r. o systemie oświaty (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 2156; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 35)