Podatnicy podatku dochodowego, którzy uzyskują przychody z tytułu wynajmu nieruchomości, powinni zakwalifikować je do określonego źródła przychodów. W tym zakresie mają oni do wyboru dwie możliwości. Przychody uzyskane z wynajmu nieruchomości mogą zaliczyć:

● albo do źródła, jakim jest pozarolnicza działalność gospodarcza - ta możliwość dotyczy zarówno osób prawnych, jak i osób fizycznych,

● albo - w przypadku gdy wynajmowany składnik majątku nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą - do źródła, jakim jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze (tzw. prywatny najem) - ta możliwość dotyczy tylko osób fizycznych.

O ile więc osoby prawne rozliczają przychód uzyskany z tytułu wynajmu nieruchomości wyłącznie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o tyle osoby fizyczne mogą rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego przychodu z wynajmu nieruchomości albo w ramach działalności gospodarczej, albo w ramach tzw. prywatnego najmu. O warunkach, jakie trzeba spełnić, aby zakwalifikować przychody z najmu do działalności gospodarczej albo do najmu prywatnego, piszemy w dalszej części dodatku.

Podatnik, który osiąga dochody (przychody) z prywatnego najmu nieruchomości, może opłacać z tego tytułu podatek dochodowy:

● na zasadach ogólnych według skali podatkowej, lub

● w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Decyzja o opodatkowaniu otrzymanego czynszu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych ma niewątpliwie kilka zalet. Po pierwsze, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu wynajmu nieruchomości wynosi 8,5% uzyskanego przychodu (art. 6 ust. 1a i art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne). Decydując się na tę formę opodatkowania, trzeba jednak pamiętać o tym, że stosując opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, wynajmujący nie ma możliwości pomniejszenia przychodów z najmu o koszty poniesione w celu uzyskania tych przychodów. Opodatkowanie ryczałtem jest zatem atrakcyjną formą opodatkowania wtedy, gdy wynajmujący nie ponosi kosztów związanych z wynajmowaną nieruchomością lub ponosi je, ale są one stosunkowo niewielkie w porównaniu z przychodami.

Kolejną zaletą tej formy opodatkowania jest to, że przychód uzyskany z prywatnego najmu nieruchomości, tj. ze źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 updof, powstaje w dniu faktycznej zapłaty czynszu przez najemcę bądź postawienia go do dyspozycji wynajmującego. Wynika to z art. 11 ust. 1 updof. W rezultacie, jeżeli najemca nie ureguluje na czas czynszu, to mimo że czynsz ten był należny, po stronie wynajmującego nie powstanie przychód z tego tytułu. Datą powstania przychodu będzie natomiast, co do zasady, data otrzymania tego czynszu przez wynajmującego w formie gotówki lub przelewu kwoty na rachunek bankowy. Istotne jest również to, że jeżeli najemca wpłaci wynajmującemu tylko część należnego czynszu, to przychód powstanie u wynajmującego jedynie w otrzymanej części. Natomiast brak zapłaty czynszu w umówionym terminie oznacza, że przychód w tym dniu nie powstanie. Przychód powstanie dopiero z chwilą, w której podatnik otrzyma kwotę zaległego czynszu, w odniesieniu do otrzymanej kwoty.

PRZYKŁAD

Marek Olszewski wynajmuje nieruchomość poza działalnością gospodarczą. Zgodnie z zawartą umową najmu najemca - Alicja Zalewska płaci czynsz "z góry" w terminie do 10. dnia każdego miesiąca za dany miesiąc. Pani Alicja popadła w kłopoty finansowe, wobec czego czynsz za sierpień opłaciła dopiero 7 września. W takim przypadku pan Marek Olszewski za sierpień nie wykazuje przychodu z tytułu czynszu, mimo że był on należny za ten miesiąc. Przychód z tytułu czynszu powstał dopiero 7 września, wobec czego zaliczkę na podatek dochodowy z tego tytułu należy rozliczyć w terminie do 20 października. Jeżeli pan Marek w ogóle nie otrzymałby zapłaty czynszu za sierpień, to wówczas nie powstanie u niego obowiązek zapłaty zaliczki na podatek dochodowy.

Zaletą opodatkowania najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych jest również brak obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, w przypadku gdy podatnik (wynajmujący) posiada umowę najmu zawartą w formie pisemnej, z której wynika wysokość przychodów. Podatnik nie musi także prowadzić ewidencji wyposażenia (art. 15 ust. 3 i 3a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Podatnicy, którzy zdecydują się na wybór opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, muszą pamiętać o tym, że mają obowiązek złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie w tej sprawie:

● do 20 stycznia roku podatkowego - w przypadku podatników rozpoczynających najem od początku roku, albo

● do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został osiągnięty pierwszy przychód - w przypadku podatników rozpoczynających najem w trakcie roku podatkowego (art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne).

Na temat zmian, jakie obowiązują od 1 stycznia 2015 r. w składaniu oświadczeń o opodatkowaniu najmu przez jednego z małżonków, pisaliśmy w artykułach "Wybór formy opodatkowania w 2015 r." - Mk nr 2/2015 i "Czy w 2015 r. konieczne było złożenie oświadczenia o wyborze opodatkowania przychodów z najmu przez jednego z małżonków" - Mk nr 17/2015.

Jak wspomniano na wstępie, drugim źródłem, w ramach którego osoby fizyczne mogą, a osoby prawne muszą rozliczyć przychody uzyskiwane z najmu, jest działalność gospodarcza. W dalszej części dodatku szczegółowo omawiamy podatkowe rozliczenie najmu nieruchomości prowadzonego w ramach działalności gospodarczej. Pokazujemy również rozliczenie nabycia takiej usługi przez najemcę.

Aneta Szwęch

praktyk, autorka publikacji z zakresu podatków i rachunkowości